房企違約又添一例。近日，領地控股集團有限公司（簡稱“領地控股”）發布公告稱，公司此前已展期一年的1.1943億美元票據再次違約。

領地控股的“流動性”緊張有跡可循。在銷售額方面，領地曾喊出“千億目標”，但銷售業績至今與目標相比仍有較大差距。在業內人士看來，其現金流與到期債務不匹配，到期債務較為集中且規模相對較大，是二次違約的重要原因。

已展期一年的美元票據再次違約

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領地控股再次違約的該筆票據是此前領地控股為交換舊票據而發行的新票據。2021年6月28日，領地控股發行本金總額1.5億美元的票據，其按年利率12%計息，在2021年12月28日及2022年6月27日期末支付，到期后，該筆票據的本金總額1.2273億美元仍未償還。2022年6月30日，領地控股宣布發行于2023年到期的1.1943億美元、年利率12%的優先票據，票據期限為364天，以置換上述1.5億美元票據的未償還本金額最少約1.1046億美元（或90%）。交換要約的目的是再融資未償還票據及改善公司的流動資金狀況。

公告披露，新票據于2023年6月23日到期。然而，在到期時，領地控股未能支付有關本金，將構成一項違約事件；在到期后30天寬限期屆滿時仍未能支付有關利息，也將構成一項違約事件。

公告稱，鑒于房地產行業及金融環境，該集團可供償還海外債務的資金受壓。根據政策規定，集團絕大部分在岸現金必須存放于指定銀行賬戶作嚴格的預售現金監管，以確保發展中物業能順利完工。因此，即使集團竭盡全力，截至公告日期，公司仍未支付新票據的全部本金額約1.19億美元及其應計及未付利息。

領地控股表示，集團正努力不懈地維持業務營運穩定，加快物業銷售及收回銷售付款，以保障全體持有者的利益。雖然市場環境緊張，集團仍對中國房地產市場持樂觀態度，認為其將在促進房地產行業健康恢復的政策后逐步復蘇。

領地控股在公告中還表示，鑒于目前面對的挑戰，公司正考慮整體解決方案，以全體持有者的利益為依據應對海外債務狀況。公司將與財務顧問的潛在人選討論，以評估集團的資本架構及流動資金，并探索改善目前流動資金狀況的整體解決方案選項。對此，公司也將委聘盛德律師事務所擔任其法律顧問，以支援其工作。公司渴望與海外債權人商討及合作，尋求海外債權人支持公司尋找海外債務的整體解決方案，共同面對行業困難。

營收依賴成渝經濟帶及四川省

公開信息顯示，1999年，劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇在四川眉山市創立領地控股的前身眉山寶馬地產，2006年遷總部至成都，從此開啟全國化擴張歷程，成為繼藍光發展、新希望地產之后的又一個川派龍頭房企。2020年12月10日，領地控股在港交所上市。

在住宅產品上，領地控股擁有蘭字系、觀字系、悅字系、天字系等經典產品系列。除了住宅及商業物業的開發與銷售外，領地控股還持有部分自主開發的商業物業作為進一步投資與運營，并從事酒店管理業務，形成三大產業板塊——地產、商業、酒店。

領地控股的流動性緊張有跡可循。銷售額方面，領地曾喊出“千億目標”，但銷售業績至今與目標相比仍有較大差距。從財報數據來看，2022年，領地控股的銷售情況并不樂觀，全年合約銷售金額為137.22億元，同比下降40.4%；合約銷售建筑面積為190萬平方米，同比減少約29.5%。

領地控股起步于四川，現階段銷售收入仍較為依賴成渝經濟帶及四川省其他城市，亦加劇了市場風險。分區域來看，京津冀地區、華中地區、成渝經濟帶及四川省其他城市、粵港澳大灣區貢獻的合約銷售額，分別占集團2022年合約銷售總額的約1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可見，除了成渝經濟帶及四川省其他城市之外，其他區域市場對其銷售的貢獻并不大。

截至2022年12月31日，領地控股的凈資本負債比率約為0.99倍，而2021年同期則為約0.53倍。對于凈資本負債比率的增加，領地控股在其年報中表示，主要是由于2022年度虧損導致權益總額減少。此外，截至2022年，領地控股流動負債達434.91億元，而現金及現金等價物僅為25.96億元。

“現金流與到期債務不匹配，到期債務較為集中且規模相對較大，這是領地控股二次違約的重要原因。”同策研究院研究總監宋紅衛分析稱，從其財務報表數據可看出，盡管領地控股積極自救，包括找四大資產管理公司處置資產，積極做項目銷售推廣，但效果并不理想，去年其營銷費用、成本均大幅上漲，導致超過營收額，業績虧損。

財報顯示，2022年，領地控股收益為139.79億元，同比下降7.1%；毛利虧損19.996億元，較2021年的毛利29.081億元減少168.8%；截至2022年12月31日，領地控股毛利率約為-14.3%。此外，領地控股歸屬于公司擁有人的虧損達41.5億元；凈虧損50.98億元，同比下降900.6%；現金及銀行結余約36.569億元。

推動債務重組或展期或是大概率事件

對于這筆已展期一年的1.1943億元美元票據再次違約，盤古智庫高級研究員江瀚分析，領地控股的債務違約可能是由于資金流動性不足所致。該公司在過去幾年中大量投資房地產項目，但受到行業競爭加劇等影響，回款速度放緩，現金流吃緊。此外，公司還涉及其他融資活動，如信托融資和股權質押等，這些融資行為進一步增加了公司的債務負擔。在償還債務方面，由于公司的現金流狀況不佳，無法按時償還債務，導致違約情況的發生。

除此之外，江瀚指出，領地控股的管理層在財務管理方面或存在相應疏漏，或是導致公司走向債務違約境地的原因之一。在過去幾年中，公司加大了對房地產項目的投資力度，但并沒有對項目風險進行充分評估和管理，這些行為可能增加了公司的財務風險。

在58安居客研究院院長張波看來，領地控股和其他出現債務違約的房企類似，由于前幾年追求規?；?，融資層面過于激進，而去年銷售現金回流大比例減少，導致現金流緊張，同時虧損面進一步擴大，盈利能力趨弱。從而其償債能力受到明顯影響，現有的現金流不足以覆蓋短期債務。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，領地控股再次違約，主要是樓市恢復未達預期造成回款不足，疊加出險中小房企仍面臨融資不暢的問題，造成企業流動性不足所致。

在此背景下，展望領地控股未來的發展，江瀚指出，由于領地控股已經出現了債務違約情況，信譽受損，可能會面臨融資難度加大、資金鏈緊張等風險。同時，受到行業競爭等因素的影響，公司的業務發展也可能受到影響。由于公司面臨的挑戰較多，未來發展前景存在不確定性。而在宋紅衛看來，盡管領地控股在積極自救，但由于地產行業大趨勢已經確立，銷售短期內難以改觀，外部融資通道受阻，前景或不樂觀。

對于已出現債務違約的領地控股而言，除了促進銷售回款并通過資產處置“補血”之外，與債券持有人積極溝通尋求解決方案，也同等重要。張波指出，從領地控股的發展來看，全面清償債務依然需要一定時間，未來推動債務重組或者大額債務展期將是大概率事件。

“未來企業走向還有賴于債務重組、資產與業務重組，以及市場恢復與企業運營恢復的狀況。也不排除因與債權人關系惡化，而被申請企業重整或破產清算的可能?！卑匚南踩缡钦f。

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