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國金證券股份有限公司杜昊旻近期對招商蛇口進行研究并發布了研究報告《交付節奏影響單季業績，銷售快速恢復》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價為14.56元。

招商蛇口(001979)
事件
2023年4月21日招商蛇口披露2023年一季報，2023年一季度實現營業收入150.1億元，同比-20.2%；實現歸母凈利潤2.7億元，同比-38.7%。
點評
單季交付面積減少，營收利潤下滑：公司2023年一季度房地產項目竣工交付面積減少，導致房地產開發業務結轉收入減少。已售未結金額增加，截至一季度末，公司合同負債余額1740億元，較2022年末增長19.9%；2023年計劃竣工計容建面約1600萬方，竣工交付主要集中在下半年。毛利率短期承壓、長期將有改善，受結轉項目影響，2023年一季度公司毛利率12.62%，較2022年全年下降6.63pct；2024年隨著深圳前海等優質項目結轉，預計利潤水平將改善。
銷售金額快速恢復，經營現金大幅增加：公司2023年一季度實現銷售金額723億元，同比+52.6%（TOP10房企平均同比+11%），行業排名第六。公司一季度經營性凈現金流82.7億元，同比+349.2%，主要來自房地產項目銷售回款的同比增加。
良好現金狀況支撐積極拿地，多渠道補充土儲：公司2023年一季度新增拓展項目6個，總建面74萬方，總地價91億元，分別位于深圳、南京、杭州、蘇州、合肥和鄭州等城市，獲地方式包括公開招拍掛、合作拿地、收并購等。4月在上海2023年一批次土拍中，公司獲取2宗優質地塊，拿地金額34億元。
投資建議
受竣工交付節奏影響，公司2023年一季度營收利潤下滑，而全年計劃竣工面積較2022年同比增加21.7%，預計全年業績能企穩回升。我們維持盈利預測不變，2023-25年歸母凈利潤分別為65.9億元、106.5億元和140.0億元，同比增速分別為54.5%、61.7%和31.4%。公司股票現價對應PE估值為17.1/10.6/8.1倍，維持“買入”評級。
風險提示
房地產市場銷售持續低迷；公司增發融資受阻；竣工不及預期。

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，國金證券杜昊旻研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值為60.7%，其預測2023年度歸屬凈利潤為盈利55.53億，根據現價換算的預測PE為20.28。

最新盈利預測明細如下：

該股最近90天內共有22家機構給出評級，買入評級18家，增持評級4家；過去90天內機構目標均價為18.18。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，招商蛇口（001979）行業內競爭力的護城河良好，盈利能力一般，營收成長性較差。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、有息資產負債率、應收賬款/利潤率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率。該股好公司指標2星，好價格指標3星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）

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