一線城市租金環比普漲多地出臺租賃市場政策規范
導讀
7月份，從環比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。盡管一、二線城市均處在租金上揚階段，但漲幅出現較大差異，二線城市租金環比上漲均低于1%，上漲水平不及一線城市。
進入下半年，隨著租賃市場旺季的到來，多地開始密集發布政策，加大租賃供應，規范租賃市場。一些大城市租金環比上漲，其中一線城市漲幅較大。
7月以來，北京、深圳、武漢、成都等地均發布了租賃市場的相關政策，內容涉及租賃補貼、房源供應、交易規范等多個方面。
分析人士指出，以存量房市場為主的一線城市和部分人口凈流入的二三線城市，租賃市場規模大、需求旺，加快這些城市的住房租賃制度建設，是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的必要選擇。
一線城市租金上漲快
中國指數研究院的數據顯示，7月份，從環比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。同比來看，北京、廣州、天津、武漢、杭州下跌，其余城市均有上漲，其中成都漲幅最大。
對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，主要城市的租金上漲，一方面與當前暑期的時間點有關，大量畢業大學生使得這些城市新增大量租房需求;另一方面，過去幾年熱點城市房價出現了不同程度的上漲，租金回報率有所下降，從長期來看，租金回報率會必然出現一定程度的回升。
值得注意的是，盡管一、二線城市均處在租金上揚階段，但漲幅出現較大差異。
根據中國房地產業協會的數據，四大一線城市中，北京近一月租金達到93元/月·平，環比上漲0.73%。上海的租金則達到75.8元/月·平，環比上漲1.77%。此外，深圳、廣州的租金也分別上漲了1.55%和1.58%。
武漢、杭州、成都、西安、天津等二線城市，租金環比上漲均低于1%，環比上漲水平不及一線城市。
“7月市場主要反映暑假市場，以大學生群體為主。”我愛我家集團研究院院長胡景暉向21世紀經濟報道表示，一二線城市價格上漲幅度的反差，意味著一線城市依然是高校畢業生等人才聚集的方向。
旺盛的租賃需求和相對龐大的租賃市場，也讓已經進入存量房市場的一線城市和一些人口凈流入的二線城市，成為租賃住房供應力度最大，而且規范租賃市場政策改革嘗試最多的地區。
中國指數研究院數據顯示，7月份共有6個城市成交自持用地10宗，成交企業自持面積約16.3萬平方米。
具體來看，上海成交4宗自持地塊，其中2宗為租賃用地，而天津則成交2宗自持地塊，自持比例分別為10%和5%。此外，浙江嘉興成交當地首宗租賃地塊。
不過，此類自持地塊的開發模式還未找到“最優解”。胡景暉認為，目前還沒有成熟的自持案例出現，一方面前一階段地方政府的支持動力不足，另一方面傳統開發商的轉型摸索尚未到位。
多維度政策出臺
進入2018年下半年，在“租售并舉”背景下，各地開始出臺規范租賃住房市場的政策，內容涉及住房供應、市場規范、租賃補貼等各個方面。
租賃補貼方面，7月11日武漢市房管局出臺《武漢市外來務工人員公租房保障暫行辦法》并征求意見。該辦法指出，符合條件的外來務工申請人每人每月可拿到240元租房補貼，領取補貼時間累積不超過36個月，每人累積補貼額度不超過8640元。7月31日，廣州發文擬上調公共租賃住房收入線準入標準，將住房租賃補貼從25元/平方米調整為30元/平方米，家庭租金支出實行15%封頂制度。
房源供應方面，7月12日，佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業、商務辦公用房，符合條件的可申請改建為租賃住房。7月18日，天津市國土資源和房屋管理局發布《關于加強企業自持租賃住房管理的通知》，規定自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
需求群體方面，7月31日，北京提出可以通過租賃型住房滿足高收入群體住房需求。而深圳則出臺新政，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員，以及先進制造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍，加大對各類人才和中低收入市民的覆蓋面。
而在交易程序等其他方面，各地新政也有涉及。北京在7月末出臺的新版合同示范文本要求，未經約定出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。而武漢規定租賃合同租期不得超過20年，并就增加租賃住房供應、培育租賃企業、規范租賃住房管理等方面提出一系列具體支持政策。成都則發文規范拍賣土地配建租賃住房的建設、裝修和管理。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，在規范租賃市場的過程中，必須加大對中介的管理力度。
夏丹指出，租賃市場主要存在三類與平臺相關的問題，一是哄抬房價的問題，在這一輪管控中，預期管理是非常重要的一環，從預期上要對中介和開發企業哄抬房價的行為進行管理。二是在中介實際操作過程中，協助業主、房東進行陰陽合同的處理問題，此類行為逃避管制，讓政策沒有達到該有的調控效果，擾亂市場價格。三是黑中介對房客進行實質性的騷擾。
胡景暉則指出，要實現租賃市場的規模化，首先應當推動房屋租賃立法，改變上位法缺位的現狀。其次，應加大對規模化、規范化中介機構的扶持和幫助力度，防止市場劣幣驅逐良幣。最后，應當采取激勵和問責措施，增強地方政府推出租賃住房用地、集體建設用地用作租賃住房的動力，增加租賃住房供應。
