“地產業務是被逼出來的，會堅定地以農產品和食品為主業。”在今年初的兩會上，新希望地產母公司新希望(000867.SZ)董事長劉永好曾公開表示，現實卻是，新希望地產加速攻城掠地，激進擴張。
今年以來，新希望地產明顯加快了拿地步伐。在克而瑞發布的《2019年上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》中，新希望地產以517.3億元的拿地金額位列第28名，而在2018年同期，新希望地產還尚未入榜。
然而，從“飼料大王”到“農牧大亨”，劉永好的新目標“地產大王”走的并不順暢。
近期，新希望地產發布2019年半年報，新希望地產實現營業收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營業成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實現凈利潤近44.3億元，同比下跌近44%，扣非后實現凈利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬于母公司凈利潤23.8億元，同比下跌57%。
值得注意的是，在土地市場逐步降溫的當下，新希望地產卻反其道而行之高價囤地。長江商報記者梳理發現，新希望地產2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。
高價囤地必然會帶來資金壓力，新希望地產也曾警示風險稱，公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報數據顯示，2016―2018年期間，新希望地產資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元，三年凈流出109億元。
加速擴張的背后，新希望地產在規模擴張和負債之間將如何平衡?長江商報記者聯系到新希望地產方面，對方以不方便接受外界采訪婉拒了采訪。
拿地樓面均價為所有房企之首
新希望地產成立于1997年，是劉永好創立新希望集團15年后才組建的一個業務板塊。地產公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業市場、總部工業園的全產品線，以及房地產開發、商業運營、物業管理的多元化發展。
2016―2018年，新希望規模持續擴大，新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。新希望地產2019年定下500億銷售目標，并稱要“三年沖千億”，開始向規模發力。
新希望地產披露的數據顯示，2016-2018年，該公司年新增土地宗數由5宗增加至20宗，新增土地儲備也呈現現象級增長，項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、沈陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市。此外，2016-2018年，該公司納入合并報表范圍內的子公司分別為39家、61家、79家，相當于平均每年新設立20家子公司。
進入2019年以后，新希望地產開始頻繁囤地。長江商報記者梳理發現，新希望地產2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。
具體來看，3月，新希望連續斥資108.82億元在長三角區域拿下三宗土地，包括21億元摘得溫州瑞安地塊、53.2億元落子南京，以及超過34億元奪得杭州余杭宅地。
其中，3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。同日，新希望還在杭州以34.6億的總價火拼166輪后，奪得一宗位于余杭喬司的土地，樓面價為21008元/平方米，溢價率31.3%。
4月26日，新希望地產又在溫州獲得一宗土地，總價29.26億、樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%;5月15日，新希望地產現身大連土拍市場，經過200輪叫價，以總價12.46億、49%溢價率奪得大城(2019)8號地塊;8月9日，寧波市江北區出讓1宗宅地，寧波志卿商貿有限公司以總價6.45億元競得該地塊，樓面價9760元/平方米，溢價率60%。
中原地產一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產拿地樓面均價為16682元/平方米，為所有房企之首。
土地儲備權益占比降至63%
頻繁高價拿地的新希望地產由此被貼上“瘋狂”、“激進”的標簽。對此，新希望地產相關負責人表示，所謂“瘋狂”、“激進”等標簽與公司實際情況不符，“經新希望地產內部統計，即使投資部門匯報超100塊土地，公司也才會謹慎地拍下其中1塊。”
一位業內人士對長江商報記者表示，新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模，頻頻高價拿地的代價賭今后的增長。一旦資金鏈出現問題會遭遇流動性風險。
伴隨著投資布局提速，項目本身的周轉速度也有所加快。數據顯示，2016-2018年新希望地產存貨周轉率分別為0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情況下，2018年公司存貨359.06億元，同比僅增長2.4%，表明房地產項目的流動性變強。
新希望地產也提及，公司以住宅滾動開發為主，以“輕資產”運營模式為主，減少商業資產持有比重;根據市場情況調整開工節奏，提高存貨的去化率水平。
銷售規模的持續增加，勢必對土儲的要求也就更高，但新希望地產的總土地儲備卻顯得稍有不足。2018年末總土儲建面691.75萬平方米，按照其目前的銷售規模和增速來看，只夠未來2-3年的銷售。在此情況下，新希望2019年加大拿地力度，也是為了更好的推動企業規模的持續增長。
新希望近幾年在加大土地投資的同時，也不斷加大與其他企業的合作，與萬科、融創、濱江等龍頭房企，均建立了長期的合作關系，在拿地上一般由新希望地產出面在土拍市場摘牌，后續引入合作伙伴展開合作。2018年新希望的新增土地建面權益為39.8%，同比下降36.2個百分點，總土地儲備權益占比也下降至62.75%，多元化的合作實現了風險分散。
現金流三年為負
隨著規模攀升，新希望地產的負債也呈持續增長趨勢。2016―2018年，其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。
債務壓力下，新希望地產頻繁融資。2018年11月，新希望地產發行購房尾款ABS，產品規模15億元，成本為5.7%。2019年4月，新希望地產落地首單ABS前端財產權信托，產品規模為6億元;5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%，發行規模6億元。
7月5日，新希望地產17億元公司債券獲上交所通過，5月21日，新希望地產“中信證券-新希望物業費信托受益權資產支持專項計劃”成功發行，項目規模6億。
新希望地產方面表示，除了通過多種外部融資渠道進行融資，新希望地產自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現金118.3億元，同比增長134.5%;現金流量表“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比增長了75.12%，而前一年的增量僅為19.44%。
新希望地產也曾警示風險稱，公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報數據顯示，2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。
融資成本方面，2016年發行的公司債，成本分別為3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地產發行的購房尾款ABS成本在5.7%，2019年供應鏈ABS最新一期的成本為5.15%，2019年5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%，在民營房企中融資成本均屬較低水平。
截至6月末，新希望地產總資產近840億元，同比增加17.8%，總負債662億元，同比增幅21.26%，資產負債率近79%，同比漲幅2.92個百分點，扣除預收款余額247.1億元后的負債率接近50%。短期借款余額同比劇增244%至1.72億元，一年內到期有息負債83.7億元，同比增幅83.2%，主要為一年內到期的長期借款增多。
關鍵詞： 新希望地產
