嚴厲的調控政策以及高杠桿風險，使得房企融資在波動起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問題。
時代周報記者 蔡穎 發自廣州
在經歷了年初的寬松期后，房企的融資再度迎來收緊。
“進入2019年以來，隨著貨幣寬松，房企融資逐漸改善，一季度呈現回暖態勢，然而從4月份開始，金融機構違規向房地產市場輸血的情況頻發，以及高溢價地塊的集中出現，5月房企的融資環境開始有所收緊。”同策研究院總監張宏偉告訴時代周報記者，并描述了上半年融資市場的主要特征。
據克而瑞監測數據統計，2019年上半年95家典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%，環比則增長了16.4%。
其中，一季度融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15.6%;二季度的融資總量大幅減少，達到近兩年以來的較低值，這也使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。
進入下半年后，融資市場的收緊態勢是否還會持續?在業內專家看來，三季度還會呈現階段性收緊，四季度會根據市場情況延續收緊或稍顯寬松。
嚴厲的調控政策以及高杠桿風險，使得房企融資在波動起伏中逐漸吃緊。如何尋求多元化的融資渠道，成為擺在房企面前棘手的問題。
融資收緊
先松后緊，上半年房企融資的分水嶺出現在5月。
5月17日，銀保監會發布了23號文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。文件中已經明確申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。
5月底，融資收緊的信號再度釋放。據相關媒體報道，部分房企因拿地激進，監管部門將收緊其公開市場融資，包括債券及ABS產品。盡管在名單中的部分企業如招商蛇口以及金地都向時代周報記者否認此事，但房企市場化融資途徑愈發困難已是不爭的事實。
在所有的融資渠道中，公司債是企業最為看重的方式之一，但其銷售市場并不樂觀。
“嚴格監管之后，債券承銷受到的影響很大，很難賣出去，除此之外，私募基金這一塊基本上都不允許備案了。”一位從事債券融資的相關負責人向時代周報表示。
“我們發債做了幾年都沒做起來，主要是由于發債政策經常變化，除此之外，還需評風險等級，對民企而言，只有資質較高才好賣得出去。”一位廣州本地房企融資人士告訴時代周報記者，其所在公司融資主要還是依靠銀行開發貸款。
事實上，開發貸的融資狀況也并不理想。
一名招行負責開發貸業務的人士告訴時代周報記者：“在招行深圳分行已經很少做開發貸業務了，房地產行業都是收緊的，需要看企業資質，除了萬科、中海這樣級別的可以，其余的房企總行都不批。”
房企融資另一項重要渠道，信托資金也受到嚴控。
一位信托公司內部人士向時代周報記者透露，為了堅持“房住不炒”，近期銀保監會約談部分信托公司要求嚴控房地產信托規模。
該人士表示，房地產信托規模不超過6月底的規模，已備案項目不影響發行，未備案一律暫停，地產公司并購類也算房地產項目，全部暫停。城市更新類項目、房企供應鏈金融等暫不受影響。
對于房地產違規融資的行為，監管層也采取嚴厲的態度。
5月以來，上海銀保監局、山東銀保監局分別對違規向房地產市場提供融資的行為開出相應的罰單。
此外，房企的融資成本也在不斷增加。根據克而瑞數據， 2019年上半年房企債券類融資成本7.25%，較2018年年末上升了0.77個百分點。境外發債的成本8.34%，較于2018年全年上升了1.19個百分點。
事實上，除了融資收緊之外，讓諸多房企倍感壓力的還包括，即將兌付的債務壓力、持續下行的銷售市場。
克而瑞數據顯示，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3?7年間，2019年房企迎來償債高峰期，上半年到期債券為2108億元，是2018年全年到期債券的93%。
債務到期的壓力較大，數據顯示，2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到2020年下半年2021年上半年，償債壓力進一步上升，到期債券均突破3000億元人民幣。而大部分房企不得不再次舉債償還舊債。
尋求新融資渠道
房企也在不斷調整自己的融資策略。隨著近期國內融資收緊，境外融資成為今年上半年房企融資的關鍵詞。
根據中指數研究院數據，2019年上半年，房企海外債發行約2615億元，規模較去年下半年增長近一倍。
而同策資管發布的數據顯示，6月成為關鍵一月，該月外幣融資總額224.62億元，占比36.73%，環比5月外幣32.64億元融資金額大幅上漲588%。
其中，中南建設、雅居樂、藍光發展、新湖中寶、融信中國等房企都紛紛在6月份宣布完成發行美元債。值得注意的是，境外債擁有較高融資利率，華南城、中南建設、正榮集團在6月發行的票面利率均在10%以上。若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。
對于仍處于債務集中償還期的房企而言，境外融資無法滿足全部融資需求，在此背景下，股權融資悄然興起。
根據同策資管數據，今年上半年，股權融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，占總融資金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對值及占比雙升。同德資產的一名內部人士向時代周報記者坦言，“公開融資基本上已經停掉了，相關部門基本都解散了，集團已經轉向做股權投資了。”
發生股權交易的房企數量明顯增加，今年以來，泰禾、陽光100、建業、泛海、粵泰股份等30余家中小房均選擇出售項目股權來進行“補血”，其中泰禾集團，已連續三月不斷出讓項目公司股份。
根據北京產權交易所預披露的信息統計，1?5月涉及房地產行業的股權轉讓項目共有7宗，而6月就有14宗。
時代周報記者梳理發現，通過股權配售實現融資的房企也不在少數。
今年4月，萬科以每股29.68港元的價格發行26299.1萬新H股，共籌集約77.8億港元，用于償還集團境外債務性融資。
在同一個月，時代中國也宣布，擬以每股14.54港元的價格配售1.08億股股份，所得款項凈額約為15.53億港元，公司擬將有關所得款項凈額用作公司發展及一般營運資金。
在國內融資愈發艱難之時，越來越多中小房企正試圖叩開港股大門以緩解資金饑渴。
5月24日，新力控股向港交所遞交了上市申請;4月，匯景控股有限公司也向港交所遞交IPO申請。其中，德信中國、銀城國際控股于一季度成功上市，而海倫堡、中梁控股、奧山控股和萬創國際在招股書 “失效”后重新遞交了上市申請。截至2019年上半年，在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產、中梁控股、奧山控股、新力控股、萬創國際等6家公司。
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