(原標題：香港一手樓市現“小陽春” 新鴻基兩小時套現逾10億港元)
新年伊始，香港樓市出現回暖的跡象。
“今年開局很好，外圍市場出現很多積極因素，比如中美雙方不斷釋出善意，而且美聯儲表示將放緩加息步伐，因此近期樓市成交有所反彈。”中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。
他透露，截至1月20日，香港一手住宅成交宗數已達到1470宗，由于不少新盤趕在農歷新年前加推，預料本月一手成交可以達到2200宗，二手市場成交也將有3500宗，相比2018年平均每月3100宗的水平明顯增加。“這顯示樓價已找到支撐位，小陽春提前出現。”他說。
在一手樓市的帶動下，二手成交也有所升溫。根據中原地產的統計數據，香港10大藍籌屋苑在上周末(1月19-20日)共錄得11宗成交，環比增加37.5%，成交量創下7周以來的新高。
自2018年8月以來，香港樓市出現調整。回顧2018年，香港一手住宅成交宗數15485宗，同比下跌16.4%。然而，2018年全年二手住宅成交金額仍創下了3290億港元的八年新高;成交宗數為38782宗，同比微跌2.4%。
一手市場銷情再燃
剛剛過去的周末(1月19-20日)，香港三大新盤齊齊開盤搶客。其中，香港最大的新鴻基地產旗下土瓜灣Downtown 38項目在1月20日推出155個單位，在兩個多小時內已全部沽清，套現超過10億港元。
鑒于銷情如此火爆，新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，將加推46個一房及20個兩房單位，折實售價565.38萬港元至793.79萬港元，相比前一批出售的單位價格上漲6.3%。2018年新鴻基地產以543.09億港元的銷售業績位列第一。
“按照2018年8月的高位計算，開發商最近推出新盤時提供了大約20%的減價，在這個價位上市場仍有很好的承接力。買家并不是不想買樓，市場購買力仍然強勁，他們大都是持幣觀望，不希望高位接盤而已。只要定價合理，這些新盤的銷售都十分理想。”陳永杰坦言。
事實上，2018年12月底，由信和置業及香港市重建局等合作的項目凱匯，在短短11天內就創下了147億港元的銷售紀錄，這無疑為當時仍在風雨飄搖中的香港樓市注入了一針強心劑。乘勝追擊，信和營業部聯席董事田兆源表示，旗下大埔白石角逸瓏灣8近期推售228個單位，目前該項目已累計收到約900個訂單，超額認購近3倍。
2018年9月底，香港銀行12年來首次啟動加息周期，但加息幅度僅為0.125%，對樓市的影響尚未明顯體現。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓接受采訪時表示：“目前普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際利率大約為2.35%。未來加息進程可能減慢，有助業主把握低供款利率，相信2019年的實際按揭利率將維持在3%以下，對業主影響輕微。”
“利率直接影響業主的供款負擔，因此對樓市有十分直接的影響。目前香港住宅的租金收益率約為2.5%-3%，即使今年加息1-2次，但按揭利率仍將低于3%，這意味著買樓仍然比租樓便宜。”陳永杰指出。
在他看來，香港樓市最壞的時機已經過去，今年第一季度樓價向下調整5%后有望企穩，“我對今年樓市看法偏向樂觀，在英國脫歐前景不明的情況下，資金預計繼續由歐洲流向亞洲，而香港則是亞洲首選的投資市場。”
高力國際香港估價及咨詢服務高級董事鄭亥延則認為，近期一手新盤紛紛以低價開售，新盤價格將向下調整15%，而二手市場也將受到波及而下跌10%，但她指出2018年下半年500平方呎以下的小型住宅售價有望快速反彈。
土地供應或將現斷層
一直以來，土地短缺問題是助推香港樓價持續攀升的因素之一。中原測量師行執行董事張競達表示，今年新盤供應主要來自2016年所推出的地皮，發展商可能擔心樓市向下，預售樓花速度加快，而2017和2018年政府賣地的樓面面積大幅下降，因此擔憂中短期住宅供應將在2021至2022年供不應求而出現斷層。
數據顯示，2018年度2019年度的私人房屋土地供應總共可提供13850個單位，相比上一年度銳減46%，創下近8年以來的新低。張競達認為，政府在公布《長遠房屋策略2018年周年進度報告》時，宣布調整公私營房屋的新供應比例，將公營房屋的比例將由60%提升至70%，私人住宅土地的年度供應目標則由原有的1.8萬個單位下調至1.35萬個單位，未來數年私人住宅土地的供應量都將維持在這個水平。
他坦言：“盡管私人住宅未來幾年不至于出現無樓可賣的局面，但是最早在2020年可能出現供應斷層的問題。從目前政府賣地表以及已知的鐵路項目及市建局項目來看，可供出售的單位數目僅為2萬個，僅能勉強滿足未來兩年的私人住宅土地需求。”
此外，中資地產商在香港“跑馬圈地“的熱情已大為消退。根據仲量聯行的統計數據，2018年11幅公開招標的住宅地中，僅3幅由中資奪得。中資成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中資機構成功中標的三幅地皮，包括由保利置業投得的油塘住宅地皮，以及高銀集團及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮，其中兩幅地皮中標價為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型發展商投得。
