香港房價跌了 全球最高房價會終結嗎?
如果在全世界選一個最有“房地產信仰”的城市，非香港莫屬。
全體居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生繞不開的話題，房價漲跌影響民生，最重要的企業無不涉及其中，借此積累億萬財富。在全民努力之下，終于攬得“全球最高房價”的名頭，有人說
房地產
“綁架”了香港，讓一代港人失去創新的動力。城市需要活力，則需要打破房地產的全民信仰。
最近，香港房價又開始大跌，這是一個契機?還是跟香港地產70年高漲史上普通的一次下跌一樣，結局仍就是掉頭向上，房價一直漲?
01 房價大跌
近期，香港新房銷量慘淡，新盤庫存約有2.7萬，是近年新高，各大地產商為了買房拼盡全力，比如超低首付款政策、先入住后付款等措施層出不窮，但都效果不佳，滯銷成了既定事實。有研究機構統計，11月預計成交量環比下跌66.7%，同比下降37.2%。
1)被視為香港樓市參考指標之一的嘉湖山莊，已經有6成業主主動降價，近期的成交價格相比今年高位已經回落了接近25%。
2)虧本賣樓的事情也已出現，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，去年12月，此房產掛牌價182-萬港元，降幅接近30%，房主持有4年，算上契稅，此次炒房虧了68萬港元。
3)受此影響，違約案例增長較多，去年違約9起，今年已經超過36起，香港新房交易需要繳納5%定金，違約意味著定金全無，少則25萬，多則200萬。
4)另一個跡象是，一向形象頗佳的劉德華近日被圍攻，原因是他支持東大嶼人工島計劃，呼吁香港填海造地，多建保障房，解決香港的住房問題。
東大嶼人工島計劃會釋放約1700公頃土地，興建26至40萬套住宅，供70萬至110萬人口居住，可以解決香港1/8人口的居住問題。有房者擔心這會極大壓低房價，所以極力反對。
02
香港房產自打從上世紀50年代開始，金融屬性日漸強烈，此次調整也是因為外部金融環境的變化所致。美聯儲加息不斷，實行聯系美元匯率制的香港也只好跟進，今年9月開始，香港金管局追隨美聯儲加息，香港四大行齊齊上調優惠貸款利率，這是2006年來的首次上調利率，超低息時代告終，房價應聲下跌。
里昂證券認為香港房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值“三座大山”壓身，房貸利率上漲是令購房需求降溫的最大推手。
不樂觀的預測認為，如果美聯儲持續加息，香港住宅價格在未來兩年將迎來大跌，跌幅可能會達到40%。這意味著有產港人財富大縮水，也會讓這幾年南下香港購房的內地投資者深套其中。
香港人也從未停止思考，“曾經的香港步履如飛，矯健輕捷，走在世界的前頭，而今卻漸漸落后。”房價漲跌和一個城市的未來糾纏緊密，一代年輕的香港人，賺錢的夢想基本就是買房，然后把余生消耗在房貸上，又怎么矯健如常?
土地公有、房產供應有限、人口不斷涌入、利率總體寬松、購房金融扶持力度大，加上過去七十年香港的兩次經濟高潮發展，共同促成了高房價的現實，香港地窄人多，但地產業包羅萬象，可供借鑒的東西很多。這次是一次改變方向的下跌，還是香港70年炒房史中微不足道的假摔?
這些答案隱藏在時間里、周期里，港人心中有答案，外人看來亦各有視角。
03 1940、1950年代香港矗立香江，但地產業的崛起時間時間并不長，上世紀40年代萌芽，50年代生根。
香港人口不到50萬，1945年抗戰結束，各地來港人士激增，政府要員、各地土豪、大如青幫大佬杜月笙，小如大學畢業生金庸，幾年時間，香港人口增加到200萬，而且這些人多數身攜重金。因為二戰影響，香港基建匱乏，房屋短缺嚴重，錢多房少，一時房租、房價雙漲，幅度很難計算，當時報載“三年倍余”，彈丸之地的小民百姓頭一次感受房價之禍，直到朝鮮局勢惡化，觀望情勢才開始增加，1950年到1953年，房價稍跌。
但戰事一終結，房事就上場。
50年代的香港房地產創新精神不亞于今日的互聯網，兩個人四件事，影響至今。
1)之前的房產交易，都是整體出售，不論是一個大院落還是一座小樓。當時香港因為房價上漲，買房的都是公司或者少數有錢人，大多數房產只能依靠收房租獲利。
國際鴻星投資集團的吳多泰覺得長線收租資金回籠太慢，于是在和律師討論之后，率先把樓拆開賣，一棟樓5層，平均拆成5份，分別賣給5個人。1952年，兩幢樓10戶分開賣，兩天賣完，一時轟動。
2)吳多泰賣的是每層1000呎(差不多90㎡)的公寓，一套售價2萬港幣，當時普通港人薪資不過兩三百塊，根本不可能拿出那么多錢來買房。
于是另一個媒體出現了，他就是霍英東。當年他拿下了油麻地四方街的地，要建100多棟5層唐屋，也打算按分層出售的方式賣樓，不過即使如此，資金壓力也不小，霍英東做了兩個決定：
一是在動工前就賣期房，二是支持分期付款，先支付10-30%的首府，就可以預定一套公寓。
于是，“炒樓花”開始出現了，人人熱衷，霍英東還發明了“售樓說明書”，也就是戶型圖，現在也都是房地產商的標配。
3)霍英東隨后發現，吳多泰按層出售房產的方式還可以擴充，他決定按戶出售，每戶的面積不同，那么公共區域的攤分面積、契稅等等也應該不同，于是就有了“公攤面積”，買房者按土地面積分攤公用面積，不同的戶數占不同的比例，共同分擔了整棟樓的產權。
與此適應的，買房也開始按照建筑面積購買。到了80年代，無良商家開始利用公攤的漏洞獲利，民間稱他們的樓為“發水樓”，也就是注水肉的意思。
按戶銷售、按揭、公攤面積，香港50年代的這些發明極大的影響了后來的地產趨勢，為一個地產大時代的來臨做好了準備。
04 1960-1966年
1958年，李嘉誠建了自己的第一座樓，長江大廈，12層。在當時的香港并不突出，1050年，李嘉誠創辦了長江塑料廠，整個50年代是香港加工業的黃金期，好的地理位置、合適的人工、便利的金融環境成就了香港經濟的第一次騰飛。李嘉誠覺得“長江不擇細流，終能納百川入海”，這詞寓意好，以此立名，幾年之后就成了“塑料花大王”，50年代后期，李嘉誠開始研究地產業，最終下定決心入場。
同年，一家“鴻昌合記”雜貨店的主人也組建了自己的地產公司，當時適逢香港制衣業崛起，這家店主人取得了日本YKK 拉鏈的獨家代理權，生意好到爆，贏得 “洋雜大王 ”稱號，店主人名叫郭得勝，他與好友馮景禧、 李兆基等8 人合組永業，這就是新鴻基的前身。
陳曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登場，他們都是50年代香港制造業的翹楚，當時，作為亞洲四小龍之首的香港，工業化快速推進，社會財富迅速積累，居民收入大福增加，香港第一次吸引了全球資本的關注，國際資本和炒家紛紛涌入香港，從 1960 年開始，香港的樓市再次繁榮，地價房價快速上漲，一時出現供需兩旺的局面。
看到這個趨勢的還有銀行，一堆銀行競相慘烈，有銀行75%的信貸客戶集中在地產，問題很快出現了。
1965年春節前夕，香港明德銀號拒付一張700萬港元支票，消息引發擠兌，只好申請破產保護，緊隨其后的是廣東信托商業銀行遭擠兌，然后恒生、廣安、道亨、永隆等銀行都難逃劫難，尤其恒生銀行，半月損失存款2億多元，只好賣身匯豐銀行。
金融出問題，樓市被抽水，購買力迅速下降，房地產價格隨即大跌。一跌3年，價格下跌超三層。
05
時間到了1968年，香港制造業退潮，貿易、金融和旅游成了拉動經濟的三駕馬車，GDP增速多年超過10%，世界動容，直接稱呼為“香港奇跡”。政府順勢推出新市鎮開發計劃，大量國際熱錢也快速流入香港，樓市就像微波爐，瞬間升溫。居民炒樓花、開發商捂盤惜售、大資本瘋狂掃貨，投機的味道彌漫整個樓市。
地產業的大發展開始了，所有人都瘋狂加杠桿，“股地拉扯”最為典型，幾大地產公司的家底基本都是在這一時間積累的。
香港的股票市場成立已久，最大的的交易機構香港會實行精英主義，主要由外籍人士和少數華語精英控制，一般的公司上市困難，1969年，華商世家公子李福兆組建遠東會，打破壟斷，大量公司接機上市，一年時間遠東會交易額占了香港市場的49%。
1972年11月1日，李嘉誠的長江實業掛牌。
之后的操作令人炫目，新股發行之外，僅1973 年，長實就公開發售新股5次，總數達3168萬股，1975年至1983年間，長實又先后公開發售新股8次，總數達32072萬股，相當于公司上市時總發行股數的7.6倍，資金多數被用去收購，買地買公司買物業，資產規模迅速做大，長實剛上市時，市值1.26 億元，十年后，市值已增加到78.77億元。
多家公司有相同的操作，新鴻基同期增長40多倍，與此對應，房價房租飛漲，地王層出不窮，當時港人不是買房就是買股，投機盛行，樓花炒賣，異?；钴S。不少地產商延遲銷售，空置以待更高售價，或者干脆自持收租，房子供不應求，有買家無賣家。
股市也彌漫著一片狂熱情緒， 股民“只要股票不要鈔票” ，一窩蜂地投機，然后，問題就是：股市和樓市那一個先爆?
股市第一個回應了。
1973年3月，假股票不斷出現，觸發股民恐慌性拋售，恒生指數3月9日處于1 774.96點的高峰，到1974年12月10 日，恒生指數跌至150.11點低谷，跌幅超過90%，1974 年中東石油危機爆發，銀行進一步收緊信貸，地產業遂再次陷入另一個低潮，跌幅超過40%，兩年時間，股市樓市摧毀了很多家庭的資產和夢想，傾家蕩產的不在少數，跳樓自殺的數量激增。
06
香港經濟韌性十足，危機之后，支柱產業轉向，定位“現代金融中心”，一系列的優惠政策頒布實施，比如實行資金自由往來，稅費減免等。隨即，一大批國際金融機構、世界500強公司紛紛到香港成立分支機構掘金，國際金融中心的地位逐漸凸顯，人口也首次突破 500 萬大關。
1976年，GDP增速17%，“金股齊鳴”的時代開始了。5年房價漲4倍，這就是當時的速度。
從土地市場就可見一斑。我們做個類比：
● 2016年，內地地王頻出，京滬這類一線城市一般地王樓面價3、4萬元，最高紀錄是融創競拍上海靜安的一地塊時創造的，14.3萬/㎡的可售面積樓板價。
● 1981年，香港地鐵出售紅棉道一幅地皮，最終中標價格為每方尺 34720 港元，創香港最高地價紀錄。 一平米大概是11平方呎，所以樓板價超過37.3萬港元/㎡，重復一下，這是在1981年!
這一輪的好日子持續了六七年，1981年，受中英談判影響，一些人對未來走勢擔心，資金流走，房價又跌了3年，地價跌幅40-60%，而且賣不出去，流拍案例極多，但是當房價跌了40%的時候，港人就又開始關注房產了，從1984年開始，人類歷史上最波瀾壯闊的房價上漲周期開始了。
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1984年到1997年，13年期間香港房價高的漲了13倍，少的也有8倍，均幅11倍，有3個年份房價漲幅超過36%——1991年漲幅36.4%、1992年再漲39.4%、1997年漲39.5%，雖然1987年的股災和之后的海灣戰爭讓房價遲滯了一下，但總體上一路向上：
1986年，房價首次破萬，1997年，房價突破10萬;
“房價一直漲”，成了共識，打開任何一家電視臺的樓市評論節目，都能聽到這句話。
沒人安心工作，也不討論生活，說得最多的，就是哪里又開盤“放樓花”，哪里規劃了新樓盤等等。買個樓花，睡一覺整20萬的例子比比皆是。
搖號是常規，拿到號意味著幾百萬到手，排隊買樓是常態，有的隊伍長達數公里，富豪則直接坐直升機看樓。
地產商為了買地發生斗毆，甚至發生命案。
當時香港地產公司沒有人在零點前下班，有的客戶為了跟售樓小姐搞好關系、走后門，請她們吃飯，甚至送價值十幾萬港幣的禮品……
整個香港都為房瘋狂。原因很直接：
1)中英談完了，未來局勢明確，而且中國不光承認以前的契稅，還要求港英政府在回歸前每年批出土地上限為50公頃。
2)1985年，廣場協議之后，美元大幅貶值，1986年起，香港的銀行利率大幅降低，甚至出現罕見的負利率，這比美國負利率還早了整整 20 年。
3)財富效應顯著，到了1997年前期更是如此，港人也認定至少有1300萬大陸富豪會來接盤。一時氣勢如宏，整個香港生機勃勃，外界認為的地產泡沫，照亮了每個人的臉。
08
但是到了1997年，好時代嘎然而止。
金融危機是一個原因，索羅斯為首的國際大鱷洗劫了泰國，然后瞄準香港，雖然涉險過關，但是代價不小。
其二是因為特首董建華提出的“八萬五”計劃。
當時的香港房價高得令人發指，買不起的罵，買不到的罵，人人都在說高房價不可承受，綁架了香港經濟，讓幾代港人沒有創新能力，那就降房價唄。怎么降房價呢?增加供應。
董建華希望十年內讓七成的香港人買到屬于自己的房子，實在買不起的，輪候租房的時間由 5 年縮短到 3 年。
所謂“八萬五”計劃就是每年新建不少于八萬五千套廉價住房的計劃。然后房價暴跌，很快掉了50%，1997年之前購房的很多人血本無歸，加上經濟不振，斷供的很多，全港有超過30起燒炭自殺事件。
7年之后的2004年，房價已經較1997年跌了70%，傳說中的接盤俠不見蹤影，資產較雄厚的破產者也不在少數，比如港星鐘鎮濤。
擊敗了高房價的香港政府被人咒罵，要求政府護盤的聲音成為主流，民意洶涌，八萬五計劃被叫停，土地供應極度減少，房價企穩甚至回升，如果就此擊穿高房價的泡沫，那香港樓市的走向會完全不同，但泡沫在快被擊穿的時候瞬間修復，背后的力量就是貪婪吧。
2004年到2008年，房價猛漲2.29倍，房價均值恢復到1997年峰值的九成，無數中產和底層繼續被房價蹂躪。
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而事實上，雖然2008年因為金融危機，香港房價回調20%，但縱觀2004年到現在的14年，香港房價一直在爬升，12個年份上漲，兩個年份下跌，但像樣的回調——比如跌30%的事情卻不再出現了，14年漲了4.42倍。
這期間，香港成了世界房價最高的地方，也是買房痛苦指數最高的地方。當然，這也有很堅持的基本面支撐：
1)因為有前車之鑒，很少有人再提大規模的房屋普及計劃，因為土地非私有，房地產對香港政府財政的貢獻率超過24%，所以很少有當政者去觸霉頭;
2)政府嚴格控制土地的供應，香港本身不大，土地開發率現在大約是24%，住宅占全部土地的比重不到7%，非常非常低，導致每年的房屋供應不足兩萬套，2007年，全港只有8000余套新房供應，少的可憐;
3)需求端又怎樣呢?香港家庭戶接近257萬戶，人口接近745萬人，私人商品房屋的自有率只有34.6%，和深圳差不多。這意味著，很多港人想買一套房的欲望是很強大的。
4)還有個數據關注不多：2017年，香港有超過70%的買房人無貸款，其實很多香港人的財務狀況要比我們想象的好。而近幾年因為優才計劃的推廣，內地赴港購房者猛增，有調查顯示，過去3年超過60%的房產被內地人買走，演藝明星、體育明星、企業家占比很高。
5)利率水平對房價影響巨大，低利率時代與地產黃金年份同周期。
6)最關鍵的因素在市場參與者的內心。歷史數據無比堅定的支持他們的購房決心：
雖然每隔8-10年就有一個周期的輪回，但跌幅一般30-40%，而且很快就修復;
有長周期的下跌，也有長時間的上漲，綜合來看不斷向上，1980年以來，最大的跌幅不過70%，但總體來看房價漲了20倍，豪宅漲幅超過40倍。
土地、人口、金融，房地產的決定要素看起來沒有方向性的變化，如果是這樣，那現在的大跌不過是歷史上演出了好幾次的周期現象，至少在老港人心中，一樣的內容已經演了好幾集了。
如果要說有一點不同，那就是經濟背景，每次房價的大升浪中，香港經濟都是隱形的中流砥柱，制造業時期、貿易主導時期、金融主導時期莫不如此，現在的香港正在進行新一輪的產業切換，提到創新的次數明顯增加，如果轉型順利，新一輪的上漲似乎是不可避免的，當然，在充滿房地產信仰的老港人心中，這無關緊要，他們覺得，香港房價跟GDP無關，希望他們未來安好。
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