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特約撰稿 朱麗娜香港報道
導讀
“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價下調已成既定事實，這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經出現10%左右的減價潮，在下行周期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低，適合首次置業買家群體的樓盤，大都位于偏遠的地段。
隨著樓市冷風頻吹，香港龍頭地產商開始加快推盤。
長實地產10月22日宣布，旗下位于馬鞍山的星漣海項目加推6個單位，并對指定的四房單位為準買家提供先住后付款的優惠計劃。按照該計劃，買家在簽署臨時買賣合約120天內按期繳付總成交金額的20%后，便可立即率先入住單位，剩余80%的成交金額可在485天內付清。
“推出這個計劃主要考慮這個項目主要針對換樓客，而在銷售過程中很多買家都遇到資金周轉等問題，因此這個優惠計劃可以幫助他們解決資金及居住安排的難題，方便他們出售現有的物業。”10月22日，長實高級營業經理楊桂玲向21世紀經濟報道記者表示。
她續稱，使用該優惠計劃的客戶在入住新樓期間，每三個月只需繳付相當于總成交金額1%的許可費，已經支付的許可費在指定時間內完成交易后可全數退回。此外，如果買家未能在485天內籌集到足夠的資金，甚至可以申請將成交期再度延長12個月。
同時，她向本報記者透露，目前該項目已經累計銷售405個單位，套現超過75億港元，此次加推的單位并無加價，“整個項目僅剩余49個單位，大部分為四房單位。我們一直堅持貨如輪轉的銷售策略，剩余的單位也會按照既定的計劃銷售，對于一些最優質的單位，則可能采取招標的形式。”
“上車盤”跌價逾22%
“香港本地龍頭發展商大都財力雄厚，因此他們目前的銷售策略以穩定樓市信心為先，尚未大幅減價。但很明顯開發商對新盤的定價越來越克制，而且新樓與二手樓盤的溢價也在上個季度跌至單位數。因此開發商可能不會在短期內大幅減價乃至引發樓市加速下跌。”某外資投行分析師向本報記者表示。
事實上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導致二手樓市成交不斷萎縮。同時，本地大型發展商則向買家提供高成數按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。
在這些措施的影響下，二手住宅成交持續減少。根據中原地產的統計數據顯示，今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交，涉及金額為155億港元，同比分別下跌14.1%、16.3%，成交宗數及金額均創下2016年3月以來的31個月新低。
“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價下調已成既定事實，這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經出現10%左右的減價潮，在下行周期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低，適合首次置業買家群體的樓盤，大都位于偏遠的地段。
位于天水圍的嘉湖山莊，往往首先在樓市下行周期中率先減價。據本報記者了解，近期嘉湖山莊有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。
一直以來，位于港島的十大藍籌樓盤之一的太古城被認為是香港樓市的風向標。10月至今6宗成交中已有5宗出現5%-6.9%的減價。最近一個實用面積759平方英尺的三房單位以1670萬港元出售，相比之下，匯豐及渣打銀行對該單位的估價高達1883萬港元，相比成交價超出11%。
政府出招平抑樓市
自2003年起，香港房價已創下連續15年上漲的“神話”，是香港歷來最長房價上漲周期。香港私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點，過去14年漲幅超過4.4倍，今年上半年樓價升幅超過10%，成為歷屆政府面對的主要難題之一。
香港特首林鄭月娥在10月中曾坦言：“過去政府引入了一系列需求管理措施，即俗稱的‘辣招’，以懲罰性的印花稅等政策來管理需求。但回頭來看，很難定論這些政策是否有效。我上任后截至今年8月，房價同比上升了16%，但現在并無空間‘減辣’。”
今年6月底，林鄭月娥宣布了6項新房屋政策，設立置業階梯，包括將政府資助房屋(俗稱“居屋”)定價與市場價格脫鉤，以申請人實際承擔能力定價，變相將居屋定價由評估市值的70%降低至52%，吸引了大批買家爭搶。
10月初，香港房委會推出三個新居屋項目，包括啟德啟朗苑、南昌凱樂苑及東涌裕泰苑，共有4431個單位，首輪居屋截止申請時，房委會已接獲15.2萬份申請表，而次輪申請的首三日，房委會累計共收到約11.2萬份新申表。總共收到26.1萬份申請，超額申請約58倍。
“居屋申請如此熱烈證明市場的購買力仍然十分強勁，但一手市場的購買力大都涌向了居屋，市區的居屋價格與新界的私人住宅上車盤相近，因此政府打壓樓市的意圖非常明顯。”黃良升向本報記者坦言。
然而，他認為，目前香港樓市尚未進入全面劈價(跌價)的階段，“最大的變數在于中美貿易爭端的發展，一旦繼續惡化，可能對樓市帶來更大的壓力。相比之下，香港銀行加息的步伐較為溫和，而且市場早已有心理準備，利率的基數極低，對樓市形成的壓力有限。”?
