(陳劍)今年上半年，部分城市曾出現一二手房倒掛、新房遭哄搶等場景。但進入下半年以來，機構監測數據顯示，不同市場、不同區域樓市同步降溫的態勢逐漸顯現。
全國二手房成交量全面回落
根據貝殼研究院監測的數據，7月重點城市二手房成交量在6月的基礎上繼續回落，其中杭州、青島、武漢、長沙等前期“補漲型”城市的表現尤其明顯，前期回落的天津、上海繼續回落。從態勢上看，從“局部回落”“輪動變化”到“全面回落”。
從數據看，盡管7月成都、南京成交量有所增長，但貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，前者是6月調控導致“超跌”后的修復，后者是新房供應不足帶來需求向二手的溢出，整體看依舊處于低位水平。
從價格來看，重點城市的二手房均價以下跌為主，大部分城市連續下跌。以成都為代表，“515調控”后近兩個月成交均價分別環比下跌8%、2.5%，大連、杭州、西安、長沙等一季度熱度略高的城市“由漲轉跌”。
從范圍更大的樣本來看，全國347個城市中，二季度價格上漲的城市越來越少、價格下跌的城市越來越多。
供需兩端信心均在消散
貝殼研究院監測顯示，進入下半年，購房者、業主、開發商等市場主體對降溫的預期趨于一致。
從購房者方面看，需求端預期全面降溫。數據顯示，7月重點城市的新增客源全面下滑，潛在需求的不足將使后期市場進一步回落，帶來市場預期和信心的進一步下滑。
而購房面積下降，透露出真實購買力不足。北上深為代表的大城市二手房的套均成交面積持續下滑，表明市場成交以中小面積為主，中大面積的改善型換房持續下滑，改善乏力。
同時，市場成交周期開始延長。7月，濟南、南京、青島、天津、長沙、重慶等重點城市的客戶成交周期拉長，一方面是購房者陷入觀望，另一方面也因首付能力不夠。
從業主方面看，預期也在不斷走低。近三個月，重點城市調價中漲價占比持續回落，業主積極下調報價，上海、青島、成都、天津等城市漲價占比低于20%。
此外，開發商拿地也趨于謹慎，流拍土地數量越來越多、成交土地的樓面價和溢價率持續下行。據統計，7月百城土地成交溢價率下降到11%以下，是2015年下半年以來的低點。許小樂表示，除了融資端收緊外，對于市場預期的悲觀也是導致土地市場熱度下降的重要原因。
業內人士表示，業主、開發商三者預期發生一致轉變，并且在不同的市場之間相互傳染，將會讓未來市場走勢不容樂觀。
專家：房價漲幅收窄 房貸政策不會轉變
許小樂表示，從過去多年市場變化的規律上看，上行周期容易出現分化，而下行周期會趨于一致，而讓市場由分化變成一致的原因是金融環境的收緊。
樓市調控以來，房地產貸款利率一路小幅攀高。今年1月和4月，央行實施了兩次定向降準，但從房貸利率和市場表現上看，這兩次定向貨幣寬松并沒讓資金大量進入房地產市場。
許小樂表示，強金融監管與嚴格的信貸政策有效截斷了貨幣的傳導路徑，資金進入市場推高房價的難度增加。
7月31日的中共中央政治局會議，用“堅決遏制房價上漲”八個字，為未來的房地產市場定調。8月7日，住房和城鄉建設部在部分城市房地產工作座談會上對未來調控工作提出進一步要求：堅決遏制投機炒房，對未能實現調控目標的地方堅決問責。
許小樂表示，按照中央傳達的信號以及部分城市最新的政策動向，短期內限制房貸的政策不會轉變，即便貨幣保持適度充裕，對市場的影響也不宜高估。
貝殼研究院院長楊現領預測，未來房價漲幅總體上會收窄，一線城市成交將保持基本穩定，前期上漲過快的二線城市會逐步回落，三四線城市成交會隨著棚改貨幣化補貼的弱化而逐步收縮。
