摘要：隨著核心區域的物業租金大幅上漲，早前的單體酒店是選擇繼續升級改造做單體，還是升級改造成加盟連鎖？

酒店投資“優越的地理位置”是第一核心要素，隨著核心區域的物業租金大幅上漲，早前占據核心位置老舊的單體酒店是選擇繼續升級改造做單體，還是升級改造成加盟連鎖？這也是當下很多投資人面臨的選擇。

今天，次方點評采訪的酒店投資人廖鳳湘，投資領域涉及房產、酒店、餐飲、足浴等多行業，酒店行業已有30多年的經驗，在2020年的時候，他也面臨著單體酒店合同到期，續簽租金上漲了2倍，是繼續做單體還是做連鎖的選擇。聽聽他的投資故事以及門店的經營數據，希望可以給到投資人一定的參考。

項目背景

1、投資人背景

在廣州打拼了30多年的湖南投資人廖鳳湘，投資經營酒店已有30多年，在廣州、湖南等地投了多家單體酒店，深諳酒店行業的投資之道。

2、項目地理位置

廣州核心地段：酒店處于廣州最繁華的地段——天河區，被天河城購物中心、正佳廣場、天環廣場等多個商場圍繞。去廣州塔只需要一個起步價。

從廣州白云機場坐地鐵3號線，只要30分鐘，出地鐵只需要200多米就能到達酒店。

穿過人流如織的街區，走不到100米就能看到酒店。它在居民區的對面，綠蔭環繞，將喧鬧隔絕在外。

酒店客群：酒店客群以商務客人為主。酒店附近有很多辦公樓，旁邊的體育中心會定期舉辦各式賽事與會議，也會有很多團隊協議客。

3、改造升級、加盟品牌的理由：

1)高額租金與產品的老化決定了要做改造升級:2009年簽訂的11年租期，當時租金只需要110萬/年；2020年續簽租金350萬/年，租金上漲了2倍多；而單體酒店已經開業10多年，硬件等設施設備都已老化，即使地段好，但房價的天花板依然存在，均價最好時候也就200多元，而這樣的房價無法支撐每個月的固定成本。

2）消費客群的變化和個人精力促使加盟連鎖品牌：消費者尤其是經常出差的商務客人對連鎖品牌有認知，一定程度上連鎖品牌會給到客人歸屬感和安全感；

另外，由于自己投資的行業比較多，酒店在自己的眾多投資當中是比較小的一部分，也不希望花費太多的精力在上面，對比加盟連鎖酒店，有專業的管理運營團隊，不需要自己太操心。

3）周邊競品市場決定了加盟品類：周邊喜來登、萬豪等高星級酒店居多，平均賣價800-1300元左右，由于物業面積只有2700平，面積有限，改造后房間賣價要達到600元以上很困難，但房間均價要做到300元左右才能保本。為此選擇房價在300-500元之間的中檔酒店品牌。

4）身邊酒店投資人的加盟口碑、消費市場的需求與產品定位決定了加盟品牌：身邊很多投資酒店的老鄉都加盟了東呈集團的“城市便捷”、“宜尚”，大家在一起交流時對宜尚口碑點評不錯，加深了對宜尚的印象；

當下的消費市場以及酒店的客群主要以年輕商務客為主，酒店產品適應年輕人的消費喜好很重要。廖總到集團樣板間考察后，了解到目前的宜尚酒店是2.5版本，從整個產品的設計風格和理念上也能接受以及符合項目情況:首先是好的門面，“微笑曲線”的logo給人的第一感覺比較舒心，給人微笑服務以及賓至如歸的第一感受；

其次是整個產品以木色、深藍色、灰褐色為主打色系的簡單設計風格，符合年輕人的消費調性；

最后從產品布局上提高了人效和坪效，這對于廖總的小物業很重要，尤其是前臺有自助和人工入住兩種模式，提高了客人的入住效率，也縮減了人工成本，同時前臺和咖啡吧的一體式設計既提高了坪效，也能更大程度創造非房收入。

改造前后對比圖

項目數據

數據來源于投資人和東呈集團

酒店從2020年12月開業，2021年1月份95%的出租率，到3月份市場開始回暖，酒店生意也正式步入正軌，3月營收93萬，廖鳳湘根據4月份的數據表現（RP401.82元、入住率106%）預估4月營收有望超過3月。

根據自己幾十年酒店投資經驗，廖鳳湘預估該門店的年度均價在400元左右，月營收能達到100萬左右，預估可以在3年內回本。

同時廖鳳湘分析，由于整個物業面積僅有2700平，如果降低房量，做大房間面積，即使房間賣價在500元左右，利潤遠低于小面積、多房量，所以在酒店改造時，只改了房間內部的結構，比如衛生間的布局等。

項目整體除了電梯未改外，其他包含隱蔽工程在內均做了調整，僅僅是拆除原來酒店的地板、衛生間就花費了60多萬元。

改造前后數據對比

數據來源于投資人和東呈集團

整體營收對比，改造前月GOP率（月毛利潤率）58.9%，改造后月GOP率（月毛利潤率）69.8%。

改造前，該酒店是名為“凱福大酒店”的單體酒店，11年前簽訂的合同，那時整體物業租金110萬，其中2樓出租給餐廳年收租20多萬，酒店所實際承擔的年租金只有80多萬，單體酒店能有所盈余。但后來由于餐廳退出，便將2樓改為了客房，增加了20多間房后立即加盟了宜尚。

廖總自己算了一筆賬，如果按照80間客房的單體酒店來經營，即使RP做到230元，100%的出租率，月度總營收也只有55萬；扣除掉29萬的房租和20多萬的運營成本后，只能實現收支平衡，更別提20多間房的改造成本回收。

宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店

門店經營管理

以前做單體酒店，即使有店長管理，但是自己會經常到門店坐坐，也會經常多地學習、考察酒店物料，以此改進門店品質。

改造后，酒店采購和經營管理都交給店長，廖鳳湘每天只關注店長發來的數據報表，用一句總結就是“只要店長給酒店盈利了就好”。至于物料采購，則只需要店長提需求，廖鳳湘在平臺上下單就好。

宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店

客源結構

以前的客源主要以OTA和散客為主，但隨著酒店硬件的老化，客群主要以散客為主。

改造后，客源結構組成，62%的會員占比，20%的協議客，18%來源于其他渠道；同時酒店也選擇性的上架OTA渠道，從而大大降低了酒店給到OTA渠道的傭金。

項目滿意點

1、項目管理上可以不用操心：門店有整個團隊的管理，店長+店助的管理可以讓廖鳳湘少操很多心。

2、項目產品有特色：廖鳳湘也會經常去住其他酒店，從產品、管理等角度學習其他家生意好的經驗；對比起來覺得自己門店產品設計簡單，比較適合年輕人的審美：

智能化的產品有特色，大堂公區滿足客人辦理入住、休閑的需求；

智能機器人可以送外賣或其他日常生活所需，節省人工成本，能為客人帶來便利；

客房用了智能化設施，化妝鏡的燈光調控，窗簾可以自動打開，智能調控空調溫度和電視機的聲音高低，這些都提升了客戶體驗，讓客人感覺舒適、安心。

3、硬件裝修質量好：廖鳳湘表示自己工程出身，對裝修籌建環節和物料選擇也比較專業，對硬件上追求細節的完美。個人覺得既然要改造，好的硬件是關鍵，好的硬裝雖然前期投入多，但是后期運營維護成本低，折舊率低。在選擇裝修材料時，認可平臺的質量，但也曾嘗試詢問價格，找到集團供應鏈平臺的同一個木地板廠家，而對方要求1萬平方起預定，而自己并沒有那么大的需求，這時發現還是集采供應鏈有優勢。

總體來說，廖鳳湘對宜尚品牌認可度頗高，如再有項目的話，還會考慮加盟宜尚。

宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店

項目遺憾點和處理方式

項目的遺憾點主要在籌建環節

施工與設計階段交叉進行的弊端：據了解，宜尚的標準設計周期為40天，設計公司是東呈平臺的合作團隊。由于酒店物業位于繁華地段，租金昂貴，為縮短籌建周期，項目采取了施工與設計階段交叉進行的方式。由于部分施工階段在前，設計圖紙在后，因此出現局部施工現場尺寸與家具不符的情況，如客房迷你吧的電源插座高度不合理。最后經過品牌方的采購負責人協調，家具廠的配合調整，門店才得以正常開業。

投資人建議

業主無非是關注地段好不好，租金價格貴不貴，加盟之后能否盈利這幾個問題。要想投資成功，有以下幾點建議：

酒店投資：地段第一、硬件第二、品牌第三；

在好的地段，擁有好的硬件設施、漂亮的門頭、干凈的內在環境以及有品質的產品才能吸引和留住客人；

選擇一個具有競爭力的酒店品牌，這是酒店投資的前提，既可以精準定位消費群體，也能保障一定的會員占比率。

說明：文章數據來源投資人和東呈集團。

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