私募圈魔女李蓓再度上熱搜。

事情的緣由在于其手中的一款產品在月內回撤超過10%，被報道是遭遇了“精準爆破”。

李蓓深夜發文回懟，承認這款產品確實在股票和商品上犯了些錯出現了不小回撤，但風控已經大幅降低倉位，實際并沒有輿論報道那么不堪。

【資料圖】

而造成如此知名的投資大佬陷入輿論關注的，正是其在今年明確表態存在“十年一遇級別機會”的地產行業，在股票和商品的走勢上都出現了“翻車”。

如果不是關注地產行業的股民，你可能很難相信，近兩月來，國內的地產股正在上演的退市潮竟然如此慘烈。

尤其是那些被ST的地產企業，很多都接連出現連續十個、十幾個跌停，甚至還沒有停下的意思。

同時，地產產業鏈的商品，在今年經歷大漲后開始顯著急跌，玻璃和純堿期貨價格1個多月下跌分別超過25%和35%。

地產行業時代大洗牌，淘汰者加速出清，真的已經無可避免。

大佬都容易翻車，何況我們普通股民？

01

退潮

親眼所見，遠比傳聞更有沖擊力！

截至目前，A股已經有超10家房企的股價跌破1元凈值，而且它們都是在近兩個月集體出現造樓梯式的下跌。

單單是今年以來，這些地產股中，跌最多的一批已經超過了70%，有不少是在最近1個月不到內被腰斬的。

這些個股幾乎無一例外都是那些之前地產黃金時代一直高債務杠桿玩脫了的民營開發商。它們有的曾經市值數百億，有的曾經一年營收超千億，但如今，有的已經被明確退市，有的被鎖定了退市的命運。

ST中天、ST藍光，已經被宣判退市，其他的不少已經無限觸及“連續20日收盤價低于1元則退市”的規則，退市幾乎也被鎖定了。

而跌破1元面值的背后，是它們這幾年來越來越糟糕的資金鏈和經營業績面。

比如ST藍光，登陸A股不足8年，從一個不知名的小房企迅速成長為四川房企“一哥”，在2019年銷售面積和銷售金額雙雙“破千”，一度躋身“千億房企俱樂部”，躋身房企TOP30行列，可謂風光無限。

如今，隨著行業去杠桿嚴監管開始，經營壓力和財務壓力如山撲來，短短3年便風光不再，最終被迫面臨退市。

目前它的歸屬上市股東的凈資產早已為負值，被會計師出局無法表示意見的報告。

這背后，是它上市后的非常激進的擴張策略。

2015年其簽約的土地金額為91.69億元，而2018至2020年藍光發展的土地投資計劃總額分別為不超過650億元、500億元和400億元。

在2018年之后，國家就一直強調“房住不炒”，并且大幅出臺“限售限購”政策，和收緊融資，指示性已經非常明顯。

但就如被炒房形勢沖昏頭腦，持續極力高債務加杠桿擴張的其他民營企業一樣，它并沒有及時收手，直至最后債務危機越演越烈，再也難以維持財務鏈條，轟然倒下。

藍光發展的大起大落，只是大量眾多參與這一輪房地產行業潮起潮落的民營企業的一個縮影。

02

壓力

去年末的一系列刺激政策，成績是明顯的，確實讓地產投資增速下降收窄，同時也刺激了地產銷售的一段時間回暖。

這也是李蓓之所以認為地產行業迎來投資價值的重要邏輯之一。

但隨著刺激作用階段消減，市場還是回到的原來的趨勢。

畢竟今年的經濟形勢大家有目共睹，居民消費意愿也受到了影響，尤其是像買房這種超級重的資產。

1—4月份，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。

前4月，商品房銷售同比下滑0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%，商品房銷售面積增長8.8%，住宅銷售額增長11.8%。

據Mysteel統計，18家重點房企2023年1-4月銷售額合計10133.11億元，同比增長5.6%；其中4月銷售額合計2730.36億元，同比增24.6%。

這其中，其實也能反應頭部的實力房企，做出的業績貢獻相對更大。中小房企在政策刺激下雖然階段完成一些了交樓任務和銷售轉化，但后續能否持續還是個問題。

其實，4月份以來，銷售數據就又開始出現分化了，這里不用討論太多，雖然基本都出現了環比回落，但當月同比仍在明顯穩健增長的，幾乎都那些頭部的大房企。

更多的差異還可以從融資的表現看得出來。

現在，地產企業的融資速度又開始出現在大幅放緩，尤其是那些業績很差又被打上ST的民營房企，融資的能力更是大打折扣。

據券商報告，4月，共計27家房地產企業發行境內地產債51只，發行規模為439.04億元。與上月相比，發行主體數量和發行規模分別下降12.9%和26.2%。其中民企發行規模僅超一成，遠低于下行周期前水平。

讓人擔憂的是在于凈融資額，還是負值。

4月，國有房企、民營房企到期規模分別為389.36億元和128.02億元，凈融資額分別為-3.14億元和-75.2億元，整體凈融資額較上月進一步下降。

而對比去年以來，民營房企與國企房企的融資差距，也一直具有顯著差距。

03

分化

就地產來說，自從我國城鎮化建設化率進入飽和階段，地產的黃金時代就真的已經過去來了。

這段時間，地產行業之所以跌那么厲害，除了受宏觀環境影響，還有一些長期的需求指標變化也產生了一定刺激。

比如，作為剛需婚房這件事，在5月20日當天，婚姻登記數據同比掉得讓人驚訝。

最近大家比較關注的另一個數據，比如關于今年出生兒數量的預測。這里不用展開了。

現在全國各地的存量新房，還有大量等待出清。

很多二三四線城市的樓盤，現在打折都賣不出去。

深圳的周邊城市，比如前幾年火爆的惠州，很多樓盤的房價都跌回到10年前，之前1.5W，現價8千，比比皆是。

如果放在8年前，或者5年前，地產企業出現債務危機或經營困局了，或許很可能會有白衣騎士從天而降，但現在，地產時代從黃金轉為黑鐵，玩脫的房企倒下一批又一批，那還會有白衣騎士來救？

但是你要說房地產真沒有未來的話，又是有失偏頗的。

從長期看，如果在這一波地產企業民企在退市出清之后，剩下的實力房企，尤其是央國企的房企，能享受到行業出清后的紅利，再加上多數這些實力房企扎根在一二線核心地段，保值增值屬性還是很強的。

比如這兩年的地產行業銷售情況，其實核心的龍頭房企，尤其是核心城市區域的國有房企，它們的銷售業績雖然也有受到宏觀經濟的影響，但經營情況要遠遠好于行業平均。

在股市表現上，與跌跌不休的玩脫民營房企不同的是，今年依然有不少央企國企地產商的股價出現上漲，甚至顯著跑贏行業。

它們當中，多數業務扎根核心城市區域，業績穩健，財務杠桿符合綠檔標準，而且經營幾乎沒有什么壓力。尤其是融資能力方面，因為有著雄厚的資產實力，遠非普通民企可比。

所以，未來在地產行業出清之后，它們的成長空間，可能并不會差。

所以，如果拋開短期的地產行業波動，去從長期來看，李蓓說未來頭部房地產企業有難得投資機遇的觀點也不算錯。

04

結語

未來的地產還能投嗎？

或者我們能從其他國家看到一些答案。

美國的鄉下房子可能沒有十年前之前高，但看看曼哈頓紐約的房價，現在依然高到離譜的地步。

即使是失去了三十年的日本，東京、大阪等核心區的房價過去十幾年漲幅遠超其他區域。

這背后，是當一個國家的經濟體量和人口規模足夠大的時候，有些資源永遠都會是稀缺的。

而房地產作為維系經濟發展運作的基礎載體，核心經濟圈的房子必然會是稀缺資源。

所以大概率，中國的核心城市圈的房價和其他發達國家一樣，擁有保值增值的功能，并且二三四線房價拉開越來越大的距離。

只要未來的人類真的不是完全進入虛擬生活時代，這個邏輯就不會變。

當然了，未來的這個市場里面的玩家，大概率跟這一批玩脫了的房企沒啥關系了。

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