在經歷了2020年-2022年三年沖擊之后，宏觀經濟復雜嚴峻，無數打工人無奈返鄉。在這種趨勢下，重點城市租賃市場受到沖擊，租賃房源供給量和租賃企業開業積極性疲軟，整個行業也面臨著前所未有的挑戰。
但伴隨著2023年外部環境的好轉和春季招聘熱潮的到來，流動人口量加大，租房市場再次熱鬧了起來。租房熱度快速回升、成交率高，租賃市場逐漸回到了“賣方市場”，迎來一波小陽春，市場發展潛力巨大。
由此看來，在市場需求的推動下，整個行業處于良好的發展階段。那些在行業經歷了殘酷洗牌后，憑借服務質量上乘、居住體驗佳等優勢脫穎而出的企業，將能夠率先抓住復蘇機遇“回血”，在資本市場突出重圍，獲得投資者的關注。
(資料圖)
筆者注意到，目前正在沖刺港股IPO的魔方生活服務集團(以下簡稱“魔方生活”)，就是集中式長租公寓賽道值得關注的龍頭企業之一，不妨讓我們從魔方生活的招股書出發，進一步探討其背后的發展潛力和價值。
一、經營穩健夯實基本面，展現強勁增長勢能
盡管去年面臨著內外部環境造成的巨大壓力，但魔方生活在這一環境中仍然展現出較為強勁的經營韌性，營收和復合增長率在呈現出良好穩健發展態勢的同時，公寓網絡也在穩步增長，成為在復雜內外部環境中的公司展現的一大亮點所在。
招股書數據顯示，魔方生活的營業收入從2020年的9.49億元(人民幣，下同)，增長至2021年的14.71億元，在去年的大環境下，得益于過去通過戰略收購整合新推出公寓社區的貢獻，更是實現營收17.14億元，同比增長16.5%，對應復合增長率為34.4%。相對于過去幾年整個行業普遍經營困難的情況下，魔方生活的這份成績已經頗為難得。
值得一提的是，2022年，魔方生活在業績穩步提升的同時，公寓網絡也呈現出逆勢擴張的狀態。截至2022年12月31日，魔方生活在營公寓總數達到76245套，較2020年的39030套大幅增加95.3%，復合增長率達到了39.8%。從長期角度來看，伴隨著行業復蘇，已經鋪開網絡的魔方生活更能形成規模效應，放大長期價值。
在筆者看來，魔方生活在2022年穩住業務基本盤很重要的一點便是得益于公司優異的發展模式，以及注重保持高效的營運效率，事實也證明魔方生活在國內市場具有較強的抗壓能力。眼下，隨著社會生產經營回到正軌，市場需求逐步提升，公司也面臨良好的業績增長期，為后續公司發展的確定性和成長性奠定了良好的基礎。
二、深度布局集中式長租公寓，展現強勁龍頭優勢
在經歷過去幾年行業的深度洗牌以及分散式長租公寓頻頻暴雷之后，集中式長租公寓經過了時間的檢驗。在面對新一年不管是從市場供需還是市場預期各方面均出現積極變化的租房市場，不能忽視其中的價值所在。作為集中式長租公寓賽道的龍頭企業，在筆者看來，魔方生活的優勢主要體現在以下幾個方面。
其一，消費者需求偏好改變，持續獲得發展先機。
從中國長租公寓行業的發展來看，目前整個行業集中度較低，品牌眾多，隨著消費者對該行業提出更高的要求，頭部企業競爭優勢強化。隨著行業內部馬太效應加速，尤其是在分散式長租公寓頻頻暴雷導致行業信任危機的情況之下，消費者更傾向于有品牌、有品質的集中式長租公寓，這些企業在對消費者需求偏好的把控上更具優勢。
自2020年以來，魔方生活憑借其自身優勢，成功把握整合機會，成為業內最活躍的收購者。截至目前，公司已經完成了總價值超14億元的12項收購交易，極大地豐富了其品牌組合，擴大其公寓網絡，預計未來將進一步推動公司的業務增長。
其二，標準化服務帶來優越體驗。
魔方生活將持續的產品創新作為經營核心，相較于分散式公寓，具有房源質量高、配套設施完善以及租戶保障體系較強等優勢。其高度標準化的運營流程、產品和服務，能夠幫助公司更快速高效地擴張規模，從而穩定交付高質量產品和全面服務，獲得住戶的一致好評。
其三，實現市場領先級運營效率，成功應對外部挑戰。
此外，公司的運營效率也值得市場關注。得益于其OMS、大數據驅動決策程序以及物聯網平臺等若干關鍵基礎設施及能力，魔方生活的管理費用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進一步下降至2022年的10.8%。值得一提的是，在不利的外部環境下，2022年成功應對挑戰，并取得穩定的業績，亦證明魔方生活市場領先的運營效率。
伴隨著消費群體的增加，租賃市場的增長潛力顯現，魔方生活此時發力集中式長租公寓賽道，打造具有競爭力的產品，有望取得良好的表現，迎來加速成長期。
三、結語
2018年至2022年，中國的集中式長租公寓市場由218億元增加至511億元，預計到2027年，將增至1366億元，復合年增長率達到21.7%。面對廣闊的市場，魔方生活有望憑借其品牌力、服務能力以及高效的運營效率脫穎而出。
回顧魔方生活去年的整體表現，在行業波動劇烈的大背景下，公司交出穩中向好的成績單，順應行業發展變化，進行下一步布局和擴張，亦充分驗證了公司的經營韌性和發展潛力。
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