回顧過去一年，房地產市場在邁過至暗時刻后，迎來了積極的政策態勢，但面對經濟下行的壓力，樓市觀望情緒仍然濃厚，整個房地產銷售板塊呈現下滑態勢。數據顯示，2022年，全國商品房銷售額約13.33萬億元，商品房銷售面積約13.58億平方米，與歷史峰值2021年比較，分別下降26.7%和24.3%。

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從行業數據不難看到，中國的地產行業已經迎來了歷史性的轉折，告別高增速、高杠桿、高周轉的時代，低速與平穩成為房企實現可持續發展的關鍵詞。由此而觀之，2022年各大房企的年終考顯得意義非凡，透過財報挖掘房企對未來行業發展所秉持的態度以及最新戰略動向，或將更能夠清晰的知道其后續的成長路徑以及投資機會。

筆者留意到于近日公布財報的龍湖集團(00960.HK)，那么一直有行業優等生之稱謂的它究竟業績成色如何？該怎樣看待其長期成長價值？

1、業績逆勢增長的“清流”，龍湖利潤“平衡術”彰顯抗周期底色

隨著港股財報季的到來，各大房地產公司交出的財報業績數據可謂慘不忍睹，大幅度的營收下滑乃至利潤腰斬或巨虧已經是見怪不怪。要知道在幾年前，整個行業還被冠之以暴利的標簽，獲得資本市場的追求。然而這兩年昔日的”小甜甜”早已經成了”牛夫人”，整個行業的估值水平也已經與當初不可同日而語。

即便如此，仍然不乏逆勢增長的清流，龍湖集團便是其中之一。財報顯示，過去的2022年，其實現營業額2505.7億元，同比增長12.2%，實現凈利潤為243.6億元，同比微幅增長。在行業內多數房企面臨業績大幅下滑的大背景下，龍湖穩中有進的成績單顯得格外獨特和引人矚目。

面對房地產行業所遭遇的深刻調整，房企是否具備穩健的穿越周期的能力成為資本市場討論的焦點。從龍湖交出的這份成績單，再聯系到近年來民營房企頻頻出險的大環境，其安然無恙還能保持高質量的財務表現，充分驗證了公司穿越周期的特質。

究其原因來看，這背后實質上得益于的是其在規模、利潤和品質上的匠心追求和平衡之道。實際上從龍湖的長期成長過程來看，公司始終注重發展速度與自身的實力相匹配，不盲目求規模求速度，而是專注于不斷夯實內功、一步一個腳印實現有質量的增長。

過去一年公司交出的一系列核心財務數據指標亦進一步佐證了這一點。一方面龍湖集團高度注重降負債，持續優化債務結構，推動融資成本降低。截至2022年年底，龍湖集團綜合借貸規模2080.1億元，平均借貸年利率4.1%，凈負債率58.1%，剔除預收款后的資產負債率64.8%。另一方面，為應內外部復雜的風險，公司儲備充裕的在手現金，同時維持現金流的持續暢通。截至2022年年底，公司在手現金達726.2億元。

相較于整個樓市下行的現狀，不論是負債率還是現金流狀況，龍湖集團都表現出較為穩健與充足的一面。而其健康的資產負債表和低融資成本等等，也將是其在房企下半場所構筑的核心競爭力所在。

2、戰略加持下演繹新增長曲線，智慧營造領航者的硬核成長邏輯

優秀的企業往往并不拘泥于自身既有的業務發展模型，而是善于尋找助力其加速成長的賽道或領域，敢于下注與投入，構建新的成長曲線，并最終實現厚積薄發，可持續的增長。

龍湖一直以來始終遵循長期主義發展，在轉型發展中高度重視對企業核心戰略的規劃，并適時調整。面對房地產行業數字化發展的新趨勢，智慧城市發展的內在需求，公司打造智慧營造品牌龍湖龍智造引領行業新發展。

今年初龍湖龍智造更是發布“六大業務飛輪” ：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁。六大業務飛輪有機協同，相互驅動，構建了一個完整的戰略生態，全面賦能未來城市的發展。

龍湖龍智造的創新創造離不開龍湖在行業內長期的深耕積累，而這也是其核心競爭力的重要集結，釋放的潛能將極富想象力。

以龍智建管這一業務飛輪為例，以其高品質、優成本、數字化的核心優勢，打通項目智慧開發全流程。資源稟賦上，龍智建管擁有新建造體系3.0百余項建造標準，200多項集采品類，2000多家合作方，500多家戰略合作方。通過強大的集采能力和供方生態營造能力，龍智建管能夠實現全周期成本管理，為客戶創造超額回報。當前，面對房地產行業利潤式微，向管理要效益的新趨勢，龍湖龍智造構建的這一套高效的運營管理體系顯然將更有助于深度挖潛行業價值，打開更大的成長空間。

基于此有理由相信，在六大業務“飛輪”持續的轉動下，將不斷助力龍湖挖掘拓寬新的業績增長點，同時也將全面鞏固和夯實公司在行業下半場的競爭壁壘。

3、踏準代建新風口，龍湖以升維姿態全面參與行業競逐

房地產行業如今已經邁過至暗階段，隨著行業的淘汰出清也給留下來的穩健經營表現的公司帶來更多的發展機遇。一方面，出險房企留出來的市場份額將進一步為優質房企的擴張帶來機會。而另一方面則是行業深層次變化下，對代建需求的提升，衍生出新的市場藍海。

具體而言，隨著地產開發的競爭加劇，實力弱小的中小房企單獨開發的能力受限，往往需要依托有品牌和資金實力的房企參與其中推動項目開發。此外暴雷房企的項目往往由金融機構或AMC接收也需要由專業的開發機構將這些項目出清。與此同時，行業陣痛階段地方國資委、城投等托底拿地下，其往往也亟需擁有優質開發管理能力的企業來推動項目建造落地。據此前海通證券測算，“十四五”期間代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模，可見市場前景之大。

面對這一風口，龍湖龍智造的模式將迎來著巨大的市場機遇。相較于傳統代建企業，龍湖以 “智慧營造”體系化解決方案，將整套龍湖式項目開發運營模式向合作方輸出，真正解決行業面臨的痛點，為行業發展賦能。在其創新模式下，公司也將借此獲得進一步挖掘代建領域深度價值的機會，同時也進一步擴寬了行業賽道，開辟新市場空間。

可以說，結合自身的優勢和在行業的長期積累，公司構建了新的商業模型，在整個代建行業競爭中優勢十分明顯。實際上，從公司業務落地情況來看，目前龍湖龍智造發展勢如破竹，在全國核心一、二線城市等相繼簽約近40個建管項目，總建筑面積超700萬平方米，成長勢頭喜人，進一步凸顯了該業務模式的競爭力。

不難預期的是，隨著代建這類服務業務不斷成長為公司業績增長的重要推動力，其整個估值的邏輯也將有望迎來重構，而不論是從這些業務所展現的穩健的現金流特征和長期的成長空間來看，都或將為龍湖集團帶來更強的確定性與成長價值。

4、結語

隨著整個房地產行業進入新的發展階段，房企間的角力點將圍繞產品力、管理運營能力、多元化發展等多個維度展開，龍湖集團這份優異的財報給了行業一個不錯的參考樣本。

財報發布后各大券商也積極點評看好公司發展。國泰君安報告認為，公司2022年業績符合預期，其同時上調公司2023-2024年業績增速，并維持公司“增持”評級。大摩發布的研究報告，同樣維持龍湖集團“增持”評級，其表示，相信龍湖集團將繼續在銷售和租金增長方面表現優于大市，雖然管理層重申并不急于進行交易，但其物業管理部門的潛在分拆或會成為中期催化劑，大摩將龍湖今、明年每股盈測上調4% / 7%，目標價由31港元升至31.1港元。

券商觀點進一步支持公司投資價值的同時，龍湖的派息表現也彰顯了安全邊際。龍湖計劃派發期末股息0.8元/股，計入中期股息0.33元/股，全年合計派息1.13元/股，相較于當前21港元左右的股價，足見其吸引力所在。

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