自去年年末以來，中央層面多部門發文定調房地產市場，維穩房地產的政策接連釋放，極大的提振了市場信心，整個地產行業迎來了新的轉折期。與此同時，隨著疫情管控的放開，香港內地全面恢復通關等，制約居民消費的不確定因素也正逐步消除，消費復蘇的勢頭愈發強勁。
在此背景下，融匯地產、零售等多元生態圈的港股地產相關概念股成為資本關注的焦點。而就在近期，香港地產股新世界發展交出了半年度成績單，不妨就此來看看公司的表現如何？
(資料圖片僅供參考)
1· 如何看待這份中期業績？
在過去一段時間里，受疫情防控政策的影響以及面對整體外部經濟環境的疲弱，新世界發展的經營面臨著較大的壓力，這也對公司的利潤增長帶來了一定的影響。從公告來看，整個2022/2023年中期，新世界發展雖然實現綜合收入為401.93億港元，同比上升13%；但公司股東應占利潤有所下降，至12.09億港元。不過從整體來看，盡管遭遇外部市場環境嚴峻挑戰，但公司仍然保持了相對穩健的經營。
而能夠有此不俗的表現離不開公司良好的業務生態布局，新世界發展核心業務為在內地及香港的物業銷售、物業投資。
物業銷售方面情況來看，財報顯示，上半財年，新世界發展香港應占物業合同銷售金額為約78.7億港元，主要來自出售位于長沙灣永康街商業項目的51%權益，以及南商金融創新中心的單位；而內地整體物業合同銷售金額約為92.4億元人民幣。兩地銷售業績貢獻占比較為均衡，這也反映了新世界獨特的業務布局下，具備了較強的抗風險能力，能夠保持經營的穩定性。
值得一提的是，依據公告所示，截至2022年12月31日，新世界發展在香港未入賬的應占物業合約銷售收入當中，185億港元合同銷售將于2023財政年度下半年入賬，42.8億港元合同銷售將于2024財政年度入賬。而內地方面，截止2022年末，其在中國內地未入賬的物業合同銷售當中，12.9億元人民幣將于2023財政年度入賬及8.6億元人民幣將于2024財政年度入賬。這也意味著較高的待入賬款項為其后續的業績增長帶來了一定的保障，增強了業績的確定性。
再來看投資物業方面，隨著疫情防控放開，尤其是內地和香港通關等一系列利好局面的出現，線下人流量的恢復，為新世界發展投資物業的業績復蘇帶來了支撐。
以香港K11 MUSEA人文購物藝術館為例。財報顯示，于2023年財政年度上半年，K11 MUSEA人文購物藝術館的銷售額按年增長6%，總客流量超過1100萬人次，增長主要由奢侈品消費及文娛活動帶動。與此同時，隨著2023年2月中港全面通關后，K11 MUSEA人文購物藝術館的總銷售額及人流按年大幅上升100%。
(K11 MUSEA)
可以看到，通過內地+香港兩地布局，以及地產+商業的組合戰略，新世界發展的經營穩定性更強，其也能夠更好的應對市場的不確定性風險，這在當下錯綜復雜的外部市場環境下，顯得尤為可貴。
因此，公司的這份成績單，再一次彰顯了其具備穿越周期、穩健經營的發展底色，尤其是在房地產行業步入新的發展階段下，金融紅利消失、利潤回歸社會平均水平的大趨勢下，新世界發展獨特的經營發展模式，不僅能夠有效的平衡規模與利潤的關系，同時也具備了在行業中可持續高質量發展的堅實底座，對整個地產行業探索新發展模式也具有很好的借鑒意義。
2· 關注新世界發展價值催化的三大因子
企業的價值重構，往往受到如下多個方面的因素影響，如經營模式或經營業態等改變帶來的市場對其估值的重新定價，又比如，企業業績的提升帶來的估值的提振，再比如，新布局方向下帶來的可預期的成長性加速等。
從當前情況來看，新世界發展亦面臨著三大價值催化因子。
其一，公司堅持向內挖潛，積極以企業行動釋放價值，后續在業務生態的調整布局中有望實現新的價值重構。
正如此次新世界管理層在中期業績發布會上所表示的，除了持續出售非核心資產回籠資金外，新世界發展未來將積極考慮以企業行動去釋放業務價值，進一步提升股東回報。如公司將會對各業務分部進行全面策略性檢討，審視如何完善、聚焦并釋放價值，透過企業行動進一步提升股東回報。
眾所周知，新世界有著龐大的商業生態圈，涵蓋地產(物業發展、物業投資、酒店)、醫療、管理服務、零售、保險、基建等多個領域。而資本市場歷來對于巨無霸型的有著復雜業務布局的集團上市公司很難給到高估值，這主要是其業務如果過于龐雜，往往給市場傳遞出的戰略不夠清晰，資源配置分散，使市場很難評估其業績的成長性。因此，后續隨著新世界發展進一步優化戰略布局，并推動相關業務板塊進行分拆，也將有助于其實現資本市場的價值發現，提升其整體估值水平。
其二，內地業務發展勢如破竹，多點開花，奠定成長性機遇。
能夠驅動新世界價值成長的另一大核心催化劑則在于公司在內地市場的布局。新世界深耕大灣區及長三角核心地區，憑借老牌港資地產的高品質和精耕細作，持續擴展市場，深受消費者信賴。
從財報來看，得益于優異的布局和高品質的產品，新世界發展有著較高的合同銷售均價，其整體合同銷售的平均價格超過5.4萬元每平方米。這從側面也顯示出，其布局的往往是核心的區位，且市場需求具有支撐，同時公司強大的品牌和高品質能夠獲得市場的溢價。
從具體項目銷售情況來看，以杭州新世界·城市藝術中心為例。其在去年6月首開601套房源，當日就銷售一空，認購金額超過70億元，而在去年12月二次開盤，329套房源應市加推，當日攬金近40億元。至此，杭州項目單盤銷售金額即突破了110億，足以印證強勁的實力和市場號召力。
(新世界·城市藝術中心國際社區“江明月朗園”效果圖)
相較于內地的房企，新世界發展在內地更大的競爭力和成長力還在于其在投資物業上取得的成績。公司打造的K11項目，不斷在全國各地落地。隨著疫情后時代的到來，購物中心人流量恢復，公司獨特的購物藝術中心定位，不僅契合區域經濟高質量發展和消費升級的趨勢，也將有望持續增厚公司的現金流，推動公司健康可持續發展。從過去半年來看，盡管內地仍受到新冠疫情影響，但公司在內地物業投資仍實現收入近9億港元，且其投資物業組合內主要項目的整體出租率仍然表現穩健，展現了強大的經營實力。
截至目前，K11遍布大中華地區的11個重點城市，合共39個項目，總樓面面積達291萬平方米。隨著全國各地的K11項目逐漸落地和開業，新世界發展的經常性租金收入將持續提升，這也將進一步增強公司的抗風險能力，并有望驅動公司估值提升。
其三，內地香港通關，零售業務業績彈性可期，修復預期強烈。
隨著今年2月6日全面恢復內地與港澳人員往來，并不設人員限額，香港旅游、酒店、零售、會展、餐飲等行業成為直接的受益對象。相關數據顯示，自2月6日香港與內地實現全面“通關”后，至2月17日，就有超過260萬人次的旅客經各個陸路口岸出入境香港。
兩地人員往來和交流、經貿活動的逐漸恢復為香港經濟的發展注入了活力。對此，香港政府也正通過多方面舉措刺激零售市場復蘇，如在本土發放消費券，對外免費派發50萬張機票、舉辦多項大型盛事，吸引更多內地和海外人士到港。
隨著訪港旅客持續提升，零售銷售表現提振可期，對此評級機構穆迪指出，在2010至2019年間，內地游客占到香港零售銷售的三至四成份額，全面通關預計可帶動香港今年的零售銷售額有10%至15%增長。
作為在香港零售領域有著深度布局的新世界發展毫無疑問將是香港零售業復蘇的重要受益者。對此，公司方面亦表示，K11 MUSEA今年2月初至今銷售額，已是上年同期2倍，其中內地客戶占銷售額上升近4成。新世界發展亦積極聯動內地業務生態，并加強在內地市場的推廣、與旅游平臺達成合作，吸引高端客群到港消費等。
不難預期的是，隨著后續市場環境的轉暖，新世界發展在零售板塊的業績有望帶來更大的增長彈性，為全年業績增長帶來強勁驅動。
3· 結語
近期，一眾機構也對香港房地產市場及零售市場的發展表示看好，此前摩根士丹利預計香港房地產市場未來將出現更強勁的復蘇，調高今年樓價預測。大摩發表報告稱，受成交量、人氣、利率觸頂及與中國內地開放通關的支持，預計今年住宅價格將上漲10%；預計今年零售租金將恢復5%，預計今年零售銷售增長15%。
而在新世界發展財報公布后，多家大行亦發布研報看好公司后續機會。其中，中達證券發研報指，公司穩健的經營表現和優秀的項目品質使公司銷售表現持續亮眼，隨著2023年初香港與內地通關、2023年新一期香港消費券即將投放，公司的投資物業收入及業績有望進一步提升。中達證券預測公司FY2023-25年核心EPS分別為2.48/2.19/2.32港元，維持“買入”評級并予目標價40.3港元，對應2023年16.2倍PE，較2月23日的收盤價21.25港元有90%的潛在升幅。
此外，第一上海研報表示，新世界發展香港+內地雙引擎布局，開發及持有物業并重，在疫情及香港封關期間仍然保持有韌性的經營及財務表現。2023財年下半年，隨著內地疫情防控全面優化、房地產行業的復蘇及香港內地通關，公司未來業績將有望得到不斷提升。
回歸到行業板塊，目前地產行業正迎來政策機遇期，據不完全統計，今年1月至今，已有70個以上的省市或省市下屬區縣出臺房地產政策90余次，內容涉及調整限購或限售、降低首付比例、降低房貸利率、支持房企合理融資等多個方面。由此不難預期的是，隨著支持政策圍繞釋放住房消費潛力不斷發力，后續房地產市場表現將大幅強于過去兩年，這也為房企業績的增長帶來良好的外部環境。
信心比黃金更重要的當下，相信資本市場也將持續投出信心票，而這之中有著強業績兌現能力和價值催化預期的新世界發展或也有望迎來“戴維斯雙擊”，不妨拭目以待。
關鍵詞： 新世界發展(0017.HK)內尋突破謀變革 外抓機遇搶風口 持續穩健增長可期
