跟蹤華南城的投資人都知道，特區(qū)建發(fā)于今年5月正式戰(zhàn)略入股華南城后便成為了其最大單一股東，隨后特區(qū)建發(fā)更是與華南城于今年11月30日簽署了全面協(xié)同合作協(xié)議，而在國(guó)企股東的支持下，華南城也在經(jīng)營(yíng)管理層面不斷打開了新的局面。

根據(jù)特區(qū)建發(fā)的目標(biāo)，其著力推動(dòng)華南城實(shí)現(xiàn)“三個(gè)改變”，一是提升資信水平，盤活資金流動(dòng)性；二是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低資產(chǎn)負(fù)債率；三是強(qiáng)化資源導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

目前，圍繞這三大目標(biāo)兩家集團(tuán)也正積極謀篇布局，而這一點(diǎn)尤其反映在此前的全面協(xié)同合作協(xié)議上。根據(jù)協(xié)議，特區(qū)建發(fā)與華南城雙方將圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、融資模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流冷鏈合作開發(fā)、物業(yè)管理及智慧園區(qū)建設(shè)等各個(gè)領(lǐng)域展開全面的深化合作。

值得注意的是，在協(xié)議關(guān)于融資模式創(chuàng)新中就提到了由特區(qū)建發(fā)集團(tuán)下屬公司牽頭發(fā)起設(shè)立總規(guī)模約110億元的股權(quán)投資基金，為華南城集團(tuán)優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，盤活華南城集團(tuán)土地資源。

了解華南城模式的都知道，華南城在全國(guó)布局了八大商貿(mào)物流項(xiàng)目，由于相對(duì)偏重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，這也一定程度拖累了公司的現(xiàn)金流，并帶來(lái)了債務(wù)壓力。但不可否認(rèn)的是，通過(guò)長(zhǎng)年的布局，公司在全國(guó)各地項(xiàng)目不斷孕育成熟，商貿(mào)生態(tài)不斷繁榮，帶來(lái)了巨大的價(jià)值，華南城也因此有了非常多被市場(chǎng)忽視的隱蔽資產(chǎn)，這一點(diǎn)尤為體現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)其的估值上。目前，華南城的市凈率僅為0.15倍，這意味著其市場(chǎng)給予的估值相比其賬面價(jià)值有著近80%的折扣，足見其資產(chǎn)價(jià)值被低估的程度。

公司層面的低估實(shí)際上也是各地項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估的綜合結(jié)果，此次西安華南城項(xiàng)目能夠引起市場(chǎng)極大關(guān)注便在于華南城資產(chǎn)的低估困境很有可能會(huì)被特區(qū)建發(fā)的操盤所破局。

根據(jù)此次西安項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓情況，各相關(guān)交易方在公平磋商的基礎(chǔ)上，將西安華南城69.35%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)定為50億元，此作價(jià)是以接近一倍賬面值（book value）來(lái)定的，所以，此交易不會(huì)對(duì)于上市公司的利潤(rùn)表有影響。按照華南城現(xiàn)在在公開市場(chǎng)0.15倍的市凈率來(lái)測(cè)算，市場(chǎng)給予的接近80%的折扣，再說(shuō)，現(xiàn)在華南城的公開市場(chǎng)的整體市值也就是50億元人民幣左右，50億元人民幣已經(jīng)足以把整家華南城買下。因此，這一交易對(duì)華南城整體估值的重估將帶來(lái)重要的實(shí)操意義。

另外根據(jù)上文提及的110億股權(quán)投資基金，此次先行的50億資金也將極大補(bǔ)足華南城的現(xiàn)金流，對(duì)此華南城在公告中提及，該筆交易將提高西安華南城的資金流動(dòng)性并提供額外的營(yíng)運(yùn)資金，使其能夠償還華南城提供的現(xiàn)有股東貸款。考慮到后續(xù)還將有60億的資金或也將很有可能通過(guò)這一系列方式為華南城帶來(lái)資金流動(dòng)性補(bǔ)充，這也意味著后續(xù)華南城整體的資金壓力還將得到有效釋放。

而根據(jù)公司公告，截至9月30日，該公司有約120.6億港元的有息借貸將在一年內(nèi)到期，而其現(xiàn)金及銀行存款約40.4億港元，結(jié)合這110億股權(quán)基金的預(yù)期，華南城整體的償債風(fēng)險(xiǎn)較低。同時(shí)再考慮到三道紅線的因素，此前華南城僅現(xiàn)金短債比這道紅線未能達(dá)標(biāo)，而未來(lái)隨著現(xiàn)金增厚滿足要求，其也將有望晉升綠檔，進(jìn)一步打開融資空間，全面鞏固其自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健實(shí)力。

2· 價(jià)值重塑助力新騰飛，華南城的“二重奏”

2022年可以視作華南城一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著國(guó)資實(shí)力股東的入局，其迎來(lái)全新的發(fā)展階段。

實(shí)際上從華南城本身的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，被國(guó)資看上并不難理解。其業(yè)務(wù)生態(tài)正是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要環(huán)節(jié)，并深度融入到實(shí)體產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)之中，如華南城在全國(guó)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)內(nèi)就有10萬(wàn)商戶入駐，并帶動(dòng)約33萬(wàn)人直接就業(yè)。從這一點(diǎn)來(lái)看，其與國(guó)企在國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)中扮演的角色有著天然的耦合。

有了國(guó)資背景實(shí)力股東的加持，華南城后續(xù)在推進(jìn)產(chǎn)城發(fā)展、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)等方面也將如虎添翼，并因此獲得更廣闊的舞臺(tái)和發(fā)展空間。而特區(qū)建發(fā)在與華南城的協(xié)同合作中也將繼續(xù)發(fā)揮其在保障區(qū)域民生和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中的積極作用。

與此同時(shí)，在股東與自身的不懈努力下，華南城擺脫過(guò)去債務(wù)瓶頸，全面夯實(shí)自身綜合實(shí)力，其在甩掉包袱輕裝上陣后，也有了更大的自主操作空間，圍繞平臺(tái)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)鏈布局等積極展開行動(dòng)。實(shí)際上華南城在“重招商、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的策略指引下，也正不斷強(qiáng)化自身內(nèi)力，夯實(shí)既有業(yè)務(wù)生態(tài)，同時(shí)積極探索新興產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)，試圖打造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

總的來(lái)看，這家老牌企業(yè)如今正煥發(fā)出新的活力，而作為投資者在看到這些積極的變化的同時(shí)，則更應(yīng)該重視的是其價(jià)值修復(fù)與重估的可能。在筆者看來(lái)，公司后續(xù)資本市場(chǎng)表現(xiàn)得到雙重因素的堅(jiān)定支撐。

其一，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性。

近兩年在疫情以及房地產(chǎn)政策調(diào)控等因素影響下，華南城這樣的商貿(mào)物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨著較大的壓力。從公司此前發(fā)布的中期業(yè)績(jī)便可看到，公司主業(yè)也因此遭遇到了一定的打擊。眼下隨著疫情防控的優(yōu)化，樓市相關(guān)利好政策的釋放，消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的恢復(fù)之種種，都將為華南城后續(xù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)帶來(lái)支撐，這一確定性因素下，結(jié)合其目前整體被低估值情況，后續(xù)表現(xiàn)也將值得期待。

其二，資產(chǎn)的理順與商業(yè)模式的升級(jí)。

不可否認(rèn)華南城的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相當(dāng)豐富，其也在全國(guó)各地有著相當(dāng)多的資產(chǎn)布局，但過(guò)于龐雜的系統(tǒng)這在一定程度上也讓其資產(chǎn)價(jià)值并不能得到有效的發(fā)揮，同時(shí)沉重的資產(chǎn)及復(fù)雜的商業(yè)模型也容易顯得不那么清晰，導(dǎo)致市場(chǎng)給予的估值并不高。

如今隨著特區(qū)建發(fā)的入主，可以看到，其也正積極幫助華南城優(yōu)化資產(chǎn)布局、盤活優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、升級(jí)商業(yè)模式，并不斷為其導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)資源，探索市場(chǎng)新機(jī)會(huì)。不難預(yù)期的是隨著后續(xù)雙方不斷的整合，華南城整體的資產(chǎn)質(zhì)量也將邁向新的臺(tái)階，清晰的經(jīng)營(yíng)模式也將更有利于其獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，助力公司價(jià)值的重估。

3· 結(jié)語(yǔ)

自入主華南城以來(lái)，特區(qū)建發(fā)與之不論是此前出資約12.57億元收購(gòu)華南城下屬物業(yè)公司50%股權(quán)，還是借出2億元的3年期貸款等等，這些都一定程度上反映了雙方的融合進(jìn)展順利，此次西安華南城的轉(zhuǎn)讓從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，資金很明顯繼續(xù)投出了信心票，同時(shí)也可以看到華南城近期股價(jià)整體亦呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心正伴隨防疫政策優(yōu)化等不斷迎來(lái)恢復(fù)。

結(jié)合上文提及的交易估值情況分析，此次轉(zhuǎn)讓事件或可以看作是一個(gè)重新審視華南城估值的新窗口，并有望給市場(chǎng)帶來(lái)催化劑效應(yīng)，興許聰明的投資者或早已經(jīng)嗅到機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞： 華南城（1668.HK）旗下西安資產(chǎn)獲50億人民幣真金白銀認(rèn)可