房地產市場正在經歷艱難的過渡期，在上半年銷售遇阻后，“三道紅線”信號的釋放再次引發眾房企的焦慮。北京商報記者統計顯示，“三道紅線”預期之下，房企融資繼續井噴，在座談會后的20天中，房企境內外共發行債券融資65筆，融資規模折合人民幣約554.9億元。為何“三道紅線”落下房企仍能進行如此大規模的融資?多位知情人士指出，房企融資排期是有明確時間要求的，目前“三道紅線”的影響還未完全體現出來，但可以預見的是，眾房企會抓住最后的融資窗口期。未來隨著債務壓力的增大，加快銷售促回款、分拆旗下板塊上市、引入戰投都將是踩線房企“出線”的應對手段。
融資成本上升
“三道紅線”預期之下，房企融資繼續井噴。北京商報記者統計發現，在座談會后的20天中，房企境內外共發行債券融資65筆，融資規模折合人民幣約554.9億元。其中，TOP20房企中8家房企境內外共發行16筆債券融資，規模折合人民幣約138.1億元。在此期間，境內融資規模與之前基本一致，但平均融資成本上升至5.53%。
北京商報記者梳理發現，從融資利率來看，房企融資仍呈現兩極分化。8月26日-27日，華僑城成功發行20億元中期票據，發行期限3+N年，票面利率4.19%;9月1日，世茂股份發行5億元公司債券，票面利率3.99%;9月4日，京投發展成功發行20億元公司債券，最終票面利率為3.9%。
與此同時，仍有部分房企存在“找錢難”的問題。9月1日，當代置業發布公告稱，該公司將發行2022年到期的額外5000萬美元11.5厘綠色優先票據及2024年到期的額外5000萬美元11.95厘綠色優先票據。經扣除包銷費用、傭金及其他估計開支后，此次額外票據發行的估計所得款項凈額將約為9780萬美元，當代置業擬將其用作為公司若干現有債務再融資。
在上半年銷售遇阻后，“三道紅線”信號的釋放再次引發眾房企的焦慮。8月20日，住建部、央行在北京召開了重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，同時也宣布了房企融資的“三道紅線”。
從設置標準來看，第一道紅線為剔除預收款后的資產負債率大于70%;第二道紅線為凈負債率大于100%;第三道紅線為現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道，增速不得超過 10%;一道未中，不得超過15%。
“作為資金密集型行業，房地產開發商在規模高速增長的同時，普遍也面臨著高負債壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示，根據房企中報顯示，多數房企均已表態“去扛桿、降負債”的戰略規劃，TOP20房企已在逐步優化自身財務結構，融資新規的出臺或將提升財務側的戰略等級以及加速房企優化節奏。預計下半年境內融資環境將進一步收緊，融資成本較上半年將呈上升趨勢。
最后的融資窗口
對于房企融資繼續井噴的狀態，同策研究院資深分析師張吉輝表示，房企融資排期是有明確時間要求的，目前看到的發行債券，都是在半年以前就要開始做準備工作的，因此目前“三道紅線”的影響還未完全得到體現，但可以預見的是，眾房企會抓住最后的融資窗口期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“三道紅線”具體落地實施還需一個過渡期。政策落地難度有多大?落地后該如何監管?對于部分房企而言，更多以觀望態度去看待，大多抱有僥幸心理。再加上整個市場處于下滑狀態，面臨即將到期的債務壓力，也促使大多數開發商不得不對外融資“找錢”。“房地產本身就是一個高杠桿行業類別，短期告別高杠桿還頗為艱難。”李宇嘉進一步表示。
今年下半年，眾房企將迎來償債高峰期。據貝殼研究院發布的報告顯示，今年8月境內外債券融資到期債務規模約987億元，其中境內到期債務規模約760億元，占比約74%。2020年9-12月到期債務規模約3603億元，同比大幅增加68%，其中11月到期債務規模最大，超千億元達1071億元。
貝殼研究院認為，9-12月房企將面臨土地成本上漲與償債壓力上升的現狀，房企發債需求居高不下，預計至年末整體融資規模將突破萬億元。同時，房企償債壓力驟升結合實現全年銷售目標的業績壓力，房企下半場或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價換量的方式搶占客戶資源。
李宇嘉稱，債務壓力之下，“三道紅線”或將促使部分房企開發其他融資渠道，“明股實債”是值得注意的隱患。
中南建設CFO辛琦曾在今年中期的業績會上指出，“三道紅線”限制融資并不是一件壞事，這將有利于降低行業信用風險。但其同時表示，“三道紅線”也倒逼房企在“股+債”模式里，可能會在“股”的端口做更多的努力。
“踩線”房企何去何從
“三道紅線”信號釋放后，加快銷售回款被業內普遍認定為最有效的應對手段。就在9月6日深夜，中國恒大董事局主席許家印連夜主持召開營銷大會，會上宣布9月7日-10月8日，恒大全國樓盤全線7折開售，并提出“金九銀十”兩個月，單月銷售額沖刺1000億元的目標。
恒大搶跑的背后，也被視為“三道紅線”壓力倒逼所致，“三道紅線”全中，降負債、去杠桿是恒大當前的首要任務，預計后續“踩線”明顯的房企也會隨之跟進。
李宇嘉稱，銷售回款占到開發商資金來源近六成，只有把這個做好，整體負債率才能出現明顯下調。除此之外，對于負債規模過大的房企，引入戰略性投資也是一個“出線”的辦法。
北京商報記者了解到，近日“踩線”兩道的陽光城引入泰康人壽保險有限責任公司(以下簡稱“泰康人壽”)成為戰略投資者。9月9日晚間，陽光城發布公告稱，泰康人壽及泰康養老保險股份有限公司(以下簡稱“泰康養老”)與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司(以下簡稱“上海嘉聞”)簽訂《股份轉讓協議》，約定泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽光城13.53%的股份，共計約5.55億股，標的股份轉讓價款約為33.78億元(含稅)。
值得注意的是，泰康人壽及泰康養老入股陽光城是有諸多“附加”條件的，在公司治理、未來分紅、業績承諾及補償方面，均提出了較高的要求。地產分析師嚴躍進指出，陽光城此次引入戰略投資者雖洽談已久，但上述條件的尺寸或是受到“三道紅線”的影響。
就“踩線”房企何去何從的問題，多位行業專家告訴北京商報記者，在加快銷售促回款、引入戰投的同時，分拆旗下板塊上市是目前眾房企最為理想、也最樂意的降負債手段。
張吉輝稱，目前多數房企旗下為商管、物管類輕資產業務，負債率相對較低，估值模型相對友好(物業板塊市盈率30-50倍左右)，拆分此類業務板塊上市可以拓寬融資渠道，客觀上也降低了房企自身的負債規模。
