繼8月24日晚間對(duì)外披露2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告后，8月25日上午，中梁控股在線上舉辦2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。會(huì)上，投資者和媒體對(duì)這家 “黑馬”房企較為關(guān)注的方向在于，近年來(lái)喊出“換倉(cāng)二線”的中梁控股在疫情下取得的銷售成效如何?經(jīng)過(guò)疫情沖擊，投資布局上有無(wú)調(diào)整?更重要的是，如何直面新千億房企普遍需要面對(duì)的負(fù)債攀升的難題。

銷售“四六開(kāi)”

從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，2020年上半年，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售金額677億元，同比增長(zhǎng)6.3%，完成全年1680億元銷售目標(biāo)的40.3%;合約銷售面積約541萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)約12500元/平方米，同比上升18%。按照行業(yè)慣用的“四六開(kāi)”業(yè)績(jī)?cè)u(píng)判，中梁控股2020年的中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)算得上可圈可點(diǎn)。對(duì)于上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，中梁控股聯(lián)席執(zhí)行總裁李和栗也給出了“符合預(yù)期”的中肯評(píng)價(jià)。

“從2020年初，我們的供貨目標(biāo)就是‘四六開(kāi)’，上半年供貨40%，下半年供貨60%。”李和栗于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，疫情對(duì)中梁控股業(yè)績(jī)的影響主要是在首季度銷售，至5-6月該公司銷售已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)力反彈。

據(jù)李和栗透露，受疫情影響，上半年中梁控股的交付有所受壓，但隨著疫情態(tài)勢(shì)向好，期內(nèi)確認(rèn)收入約237.6億元，較去年同期相比還是實(shí)現(xiàn)了16%的增長(zhǎng)。同時(shí)，截至2020年6月末，該公司已簽約但未結(jié)轉(zhuǎn)合約銷售超過(guò) 2600億元，其中并表部分超過(guò)1800億元。

值得一提的是，在多項(xiàng)向好的盈利指標(biāo)之中，中梁控股2020年上半年的毛利率卻有所下滑。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，期內(nèi)毛利率為22.6%，相對(duì)去年同期下跌1.9個(gè)百分點(diǎn)。

“這反映了最近2-3年地價(jià)的上升及限價(jià)的政策。”對(duì)于小幅下滑的毛利率，中梁控股首席財(cái)務(wù)官游思嘉于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上如是解釋。

此外，游思嘉還透露，按照公司內(nèi)部的預(yù)期，接下來(lái)中梁控股的毛利率水平應(yīng)該會(huì)穩(wěn)定在22%-25%水平。

順應(yīng)周期 不拿地王

因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)和深度下沉三四線城市，中梁在業(yè)內(nèi)素有“小碧桂園”之稱。過(guò)往幾年間，中梁控股通過(guò)主動(dòng)下沉布局三四線城市，也使得企業(yè)享受到了棚改貨幣化帶來(lái)的紅利。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年三年間，中梁控股實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，以131%的復(fù)合增長(zhǎng)率，由百億規(guī)模一躍成為千億房企。彼時(shí)在公開(kāi)媒體報(bào)道中，該公司管理層也曾直言，2016-2018年，中梁控股主動(dòng)下沉，落位三四線城市，看中的正是棚改貨幣化紅利。

但伴隨著2018年下半年棚改政策收緊，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)紅利退去，中梁控股開(kāi)始迅速著手“換倉(cāng)”，喊出了“提高城市能級(jí)，回歸二三線城市”的口號(hào)。

北京商報(bào)記者了解到，自2018年下半年起，中梁控股開(kāi)始加大對(duì)二線城市的布局，在該年的新增土儲(chǔ)中，有三成貨值均位于二線城市。此后，二線土儲(chǔ)的占比更是進(jìn)一步增長(zhǎng)，在2019年中梁控股的新增土儲(chǔ)中，二線城市的占比已超過(guò)50%;而截至今年6月末，這一比例已經(jīng)高達(dá)64%。

具體看中報(bào)，在土地獲取方面，2020年上半年，中梁控股的土地投資總額為394億元，共獲取土地56宗，總面積約為740萬(wàn)平方米。其中，二線城市及三線城市占比超過(guò)90%，其中二線城市占比高達(dá)64%，三線城市占比為27%，四線城市僅為占比9%。

“上半年中梁新增土儲(chǔ)56宗，新增土儲(chǔ)面積740萬(wàn)平方米，新增權(quán)益拿地銷售比58%，高于去年18個(gè)百分點(diǎn)，取地?zé)崆檩^高，這主要是由于中梁控股2019年上市后，目前處于規(guī)模擴(kuò)張階段。” 此外，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向北京商報(bào)記者表示，在2020年上半年的拿地投資中，可見(jiàn)中梁控股的投資策略在于提升土地儲(chǔ)備城市能級(jí)，期內(nèi)已經(jīng)拉動(dòng)二線城市取地金額占比提升17.2個(gè)百分點(diǎn)，至43.9%。

而從不同層級(jí)城市對(duì)合約銷售的貢獻(xiàn)度來(lái)看，“回歸二線”的成效也在持續(xù)顯現(xiàn)。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中梁控股在二線城市的銷售占比上升到43.9%，三線城市為45.2%，四線城市則降到10.9%。

就外界關(guān)注的后續(xù)投資布局的問(wèn)題，中梁控股方面也于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上作出了回應(yīng)，其對(duì)外披露了該公司拿地的四大參考項(xiàng)：首先是關(guān)注長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，首選長(zhǎng)三角，其次長(zhǎng)江中游、成渝;二是關(guān)注中西部、環(huán)渤海，如：中西部首位度(行政中心)高，單核發(fā)展的省會(huì)、二線城市;三是重點(diǎn)投資二三線城市，特別是基本面好、市場(chǎng)容量大、收益有保障的城市;四是謹(jǐn)慎投資四線城市，重點(diǎn)考慮都市圈內(nèi)供需比健康的城市。

“對(duì)于我們的投資策略，或者具體說(shuō)二線城市的投資策略，我們整體還是比較堅(jiān)持周期和結(jié)構(gòu)的打法，順應(yīng)市場(chǎng)的周期，尋找其中比較好的優(yōu)質(zhì)的結(jié)構(gòu)。” 李和栗強(qiáng)調(diào)稱，中梁控股拿地遵循“堅(jiān)持不拿地王，追求有性價(jià)比的土地”。

凈負(fù)債目標(biāo)70%-80%

2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到一定沖擊，房企也更加關(guān)注穩(wěn)健發(fā)展。中梁控股的管理層也在發(fā)布會(huì)上多次提及此發(fā)展思路，并表示，對(duì)于接下來(lái)公司的發(fā)展“不會(huì)太過(guò)悲觀，也不會(huì)太過(guò)進(jìn)取”。

據(jù)游思嘉透露，接下來(lái)在銷售及投資方面會(huì)保持一定節(jié)奏，并將維持審慎的態(tài)度，目前已計(jì)劃用50%-60%來(lái)做投資，這取決于土地市場(chǎng)的吸引力。“公司的貨值供應(yīng)在今年下半年到明年上半年還是比較平穩(wěn)及平均的，所以我們不會(huì)急于買地投資?，F(xiàn)有的土儲(chǔ)已經(jīng)可以為明年做到增量的要求，未來(lái)會(huì)隨行就市，保持合理的投資。”

同眾多發(fā)展中的新千億房企類似，中梁控股也面臨著負(fù)債提升的問(wèn)題。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年6月30日，中梁控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余為350.21億元，已收客戶按金(合約負(fù)債)為1250.95億元;債務(wù)總額為528.09億元，凈負(fù)債比率為69.9%。在2019年底，該公司的凈負(fù)債比率為65.6%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，受規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展影響，中梁在2020年上半年的資產(chǎn)負(fù)債率為90.11%，高于行業(yè)平均水平。潘浩指出，按照近期網(wǎng)傳的行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，中梁控股2020年中期數(shù)據(jù)約為90%，超過(guò)假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn);第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為84%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn);第三項(xiàng)當(dāng)期短債比約為1.62倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。

“如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則中梁控股一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。對(duì)于處于擴(kuò)張階段的中梁控股在融資層面或?qū)⑹艿揭欢ㄏ拗啤?rdquo;潘浩說(shuō)道。

對(duì)于外界較為關(guān)注的負(fù)債及融資相關(guān)問(wèn)題，中梁控股方面則于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表態(tài)稱，當(dāng)前已對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)作出了調(diào)整。根據(jù)介紹，2020年上半年，該公司新增境外融資渠道，境內(nèi)非銀占比降低至31%，境內(nèi)銀行貸款占比52%，境外優(yōu)先票據(jù)占比15%。短債比方面，截至6月30日，一年內(nèi)到期短債占總負(fù)債的比例為42%，相對(duì)去年底的53%也有了進(jìn)一步的改善，預(yù)期短債比會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步的下降。當(dāng)前，該公司已完成下半年到期境外債務(wù)再融資，同時(shí)正安排明年首季到期境外債務(wù)再融資。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們希望負(fù)債水平可以維持在70%-80%的水平，這在業(yè)內(nèi)也是處于一個(gè)比較安全合理的水平。” 游思嘉表示，未來(lái)中梁控股會(huì)透過(guò)三個(gè)方向改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，包括繼續(xù)降低成本、改善對(duì)于境內(nèi)非銀渠道的依賴度，同時(shí)也將著力改善現(xiàn)金短債比。

在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，在地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓以及境內(nèi)融資渠道全面收緊之下，中梁控股上述針對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整舉措將有助于提升企業(yè)安全邊際。“想要實(shí)現(xiàn)未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)，現(xiàn)階段房企都要繃緊資金安全這根弦。”

關(guān)鍵詞： 中梁地產(chǎn) 降負(fù)債之戰(zhàn)