深圳市特發服務股份有限公司(以下簡稱“特發服務”)將于8月18日首發上會，公司此次擬于深交所創業板上市，首次公開發行不超過2500萬股人民幣普通股(A 股)，公開發行股份合計數占發行后總股本比例為25%，保薦機構為國泰君安證券股份有限公司。特發服務此次擬募集資金3.45億元，其中，1.93億元用于物業管理市場拓展項目，5008.50萬元用于信息化建設項目，4548.00萬元用于人力資源建設項目，3689.48萬元用于物業管理智能化升級和節能改造項目，1950.00萬元用于補充流動資金。特發服務2016年至2019年無現金分紅。
2016年至2019年，特發服務實現營業收入分別為3.70億元、5.08億元、6.99億元、8.91億元;銷售商品、提供勞務收到的現金分別為3.71億元、5.46億元、7.18億元、9.03億元。
2016年至2019年，特發服務實現歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為2975.48萬元、3478.12萬元、5179.95萬元、6532.87萬元;經營活動產生的現金流量凈額分別為2358.21萬元、6384.36萬元、5019.66萬元、5742.86萬元。
2016年至2019年，特發服務資產總計分別為2.77億元、2.83億元、3.66億元、4.85億元;負債合計分別為1.72億元、1.52億元、1.75億元、2.17億元。
2016年至2019年，特發服務應收賬款余額分別為1.16億元、1.13億元、1.60億元、2.16億元;應收賬款凈額分別為 1.10億元、1.07億元、1.52億元、2.05億元;占總資產的比例分別為39.83%、37.90%、41.48%、42.39%;占營業收入比例分別為29.80%、21.10%、21.70%、23.05%。
2016年至2019年，特發服務應收賬款周轉率分別為3.84次、4.67次、5.40次、4.99次;行業均值分別為9.95次、9.32次、9.87次、9.15次。
2016年至2019年，特發服務存貨金額分別為249.70萬元、233.46萬元、232.39萬元、305.17萬元，占流動資產比重分別為1.13%、0.81%、0.75%，主要為提供物業管理服務所需維修材料、紙品等原材料。
2016年至2019年，特發服務存貨周轉率分別為88.94次、163.96次、236.93次、269.75次;行業均值分別為1903.58次、690.34次、608.81次、449.93次。
2016年至2019年，特發服務綜合毛利率分別為23.98%、21.96%、21.05%、18.65%;其中，主營業務毛利率分別為23.98%、21.92%、20.97%、18.60%;行業均值分別為23.44%、21.79%、20.80%、20.40%。
2016年至2019年，特發服務綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%、16.54%、15.17%;政務服務毛利率分別為14.62%、17.21%、18.65%、14.77%;增值服務毛利率分別為74.87%、69.85%、59.10%、69.90%。
2016年至2019年，特發服務對前五大客戶的服務收入分別為2.54億元、3.16億元、3.90億元、4.87億元;占營業收入比例分別為68.56%、62.30%、55.78%、54.68%。
2016年至2019年，特發服務第一大客戶均為華為系，公司對其服務收入分別為1.70億元、1.97億元、2.15億元、2.55億元;占營業收入比例分別為45.96%、38.81%、30.81%、28.66%。
2016年至2019年，特發服務在冊員工人數分別為3117人、4409人、5588人、7068人;其中，五險繳納人數分別為2686人、3842人、4936人、6181人;自愿放棄繳保人數分別為179人、217人、284人、345人;住房公積金繳納人數分別為1660人、2677人、3642人、5057人;據此人數計算，2016年至2019年，特發服務住房公積金未繳納人數分別為1457人、1732人、1946人、2011人。
特發服務表示，公司存在應繳社保、住房公積金但未繳員工的主要原因系部分新招員工的社會保險、住房公積金手續正在辦理中等;針對不愿繳納住房公積金的員工，公司視其需要為其提供宿舍，截至2019年末，公司為員工提供宿舍床位數量達1189個。
招股書顯示，公司及公司子公司、分公司曾多次遭稅務、安監等部門處罰以及城市管理和綜合執法局處，處罰事項共計21項，其中，兩項處罰事項為警告處罰，其余處罰事項處罰金額合計為8.34萬元。金額較大的為鄭州高新技術產業開發區國家稅務局罰款3100元、深圳市羅湖區安全生產監督管理局罰款4.80萬元。
招股書顯示，本次發行前，特發服務第二大股東為南通三建，持股數量為1500.00萬股，持股比例為20.00%;創業板審核意見落實函顯示，南通三建曾于2018年11月9日被內蒙古扎賚特旗人民法院列為失信被執行人，執行案號為(2018)內2223執4091號。
據中華網財經，特發服務應收賬款周轉率平均值偏低，2017年至2019年，同行業可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.32、9.87和9.15，而同期特發服務的應收賬款周轉率僅為4.67、5.4和4.99，幾乎不及可比公司平均水平的一半。
據界面新聞，特發服務毛利率連年往下掉。特發服務表示未來，隨著物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。
據中國網財經，盡管近年來特發服務業績增長迅速，但毛利率卻持續下滑，其中，2017年至2019年，核心業務綜合物業管理服務的毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。據招股書披露，特發服務的用工成本壓力不斷增大;人工成本分別為2.63億元、3.58億元和4.86億元，占當期主營業務成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。
據時代周報，特發服務應收賬款周轉率和存貨周轉率均逐年提高。公司已經意識到問題的所在，并開始進行積極有效的探索。然而，與同行可比公司相比，特發服務的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。2016年至2018年，特發服務應收賬款周轉率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨周轉率不及可比公司平均水平的1/3。對此，特發服務僅在招股書解釋稱，主要由于公司經營業績出現較快增長，公司營業成本和應收賬款出現較為明顯的增長。
廣州一位券商分析師表示，隨著市場競爭加劇，公司所管理物業規模不斷擴大，如果特發服務的管理水平、組織模式、內部控制不能及時調整和完善，并提高應收賬款管理能力，改善經營壓力，那么，這將會對公司的經營業績造成不利影響。
中國經濟網記者就相關問題采訪特發服務，截至發稿，采訪郵件暫未收到回復。
主營綜合設施管理服務
特發服務以綜合設施管理服務為核心業務，致力于成為中國高端綜合服務運營商。公司所從事的服務內容包括綜合設施管理、空間管理、安全保障、環境管理、高端接待、會議服務等，管理的項目涵蓋高新科技園區、商業綜合體、政府機關、學校、住宅等多種類型，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等知名企業。
公司控股股東為特發集團，實際控制人為深圳市國資委，深圳市國資委直接持有特發集團43.30%股權，通過深投控間接持有特發集團19.49%股權，深圳市國資委合計持有特發服務控股股東特發集團62.79%股權。
特發服務此次擬于深交所創業板上市，首次公開發行不超過2500萬股人民幣普通股(A 股)，公開發行股份合計數占發行后總股本比例為25%，保薦機構為國泰君安證券股份有限公司。特發服務此次擬募集資金3.45億元，募集資金投資項目的具體情況如下：
1.物業管理市場拓展項目，投資金額1.93億元，擬投入募集資金金額1.93億元;2.信息化建設項目，投資金額5008.50萬元，擬投入募集資金金額5008.50萬元;3.人力資源建設項目，投資金額4548.00萬元，擬投入募集資金金額4548.00萬元;4.物業管理智能化升級和節能改造項目，投資金額3689.48萬元，擬投入募集資金金額3689.48萬元;5.補充流動資金，投資金額1950.00萬元，擬投入募集資金金額1950.00萬元。
2019年營業收入8.91億元 歸母凈利潤6532.87萬元
2016年至2019年，特發服務實現營業收入分別為3.70億元、5.08億元、6.99億元、8.91億元;銷售商品、提供勞務收到的現金分別為3.71億元、5.46億元、7.18億元、9.03億元。
2016年至2019年，特發服務實現歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為2975.48萬元、3478.12萬元、5179.95萬元、6532.87萬元;經營活動產生的現金流量凈額分別為2358.21萬元、6384.36萬元、5019.66萬元、5742.86萬元。
2019年總資產4.85億元 總負債2.17億元
2016年至2019年，特發服務資產總計分別為2.77億元、2.83億元、3.66億元、4.85億元;其中，流動資產分別為2.02億元、2.06億元、2.89億元、4.04億元;非流動資產分別為7528.19萬元、7617.32萬元、7700.84萬元、8018.40萬元。
2016年至2019年，特發服務負債合計分別為1.72億元、1.52億元、1.75億元、2.17億元;其中，流動負債分別為1.72億元、1.52億元、1.71億元、2.12億元。
2019年應收賬款余額2.16億元
2016年至2019年，特發服務應收賬款余額分別為1.16億元、1.13億元、1.60億元、2.16億元;應收賬款凈額分別為 1.10億元、1.07億元、1.52億元、2.05億元;占總資產的比例分別為39.83%、37.90%、41.48%、42.39%;占營業收入比例分別為29.80%、21.10%、21.70%、23.05%。
2016年至2019年，特發服務應收賬款周轉率分別為3.84次、4.67次、5.40次、4.99次;行業均值分別為9.95次、9.32次、9.87次、9.15次。
2019年存貨305.17萬元
2016年至2019年，特發服務存貨金額分別為249.70萬元、233.46萬元、232.39萬元、305.17萬元，占流動資產比重分別為1.13%、0.81%、0.75%，主要為提供物業管理服務所需維修材料、紙品等原材料。
2016年至2019年，特發服務存貨周轉率分別為88.94次、163.96次、236.93次、269.75次;行業均值分別為1903.58次、690.34次、608.81次、449.93次。
2019年綜合毛利率18.65%
2016年至2019年，特發服務綜合毛利率分別為23.98%、21.96%、21.05%、18.65%;其中，主營業務毛利率分別為23.98%、21.92%、20.97%、18.60%;行業均值分別為23.44%、21.79%、20.80%、20.40%。
2016年至2019年，特發服務綜合物業管理服務毛利率分別為18.82%、17.52%、16.54%、15.17%;政務服務毛利率分別為14.62%、17.21%、18.65%、14.77%;增值服務毛利率分別為74.87%、69.85%、59.10%、69.90%。
2019年前五大客戶收入占比54.68%
2016年至2019年，特發服務對前五大客戶的服務收入分別為2.54億元、3.16億元、3.90億元、4.87億元;占營業收入比例分別為68.56%、62.30%、55.78%、54.68%。
2016年至2019年，特發服務第一大客戶均為華為系，公司對其服務收入分別為1.70億元、1.97億元、2.15億元、2.55億元;占營業收入比例分別為45.96%、38.81%、30.81%、28.66%。
特發服務表示，公司對第一大客戶華為及前五大客戶服務收入占比均呈逐年下降趨勢，但客戶集中度仍相對較高。
如果華為及其他主要客戶與公司的合作關系或其所處行業、自身運營情況發生重大不利變化，主要客戶項目終止或項目到期后公司未能成功續約，公司的重要客戶和收入來源將相應受到影響。若發行人在市場競爭中又無法持續獲取新的客戶或服務項目，公司業務發展與盈利能力將受到不利影響。
2019年員工人數7068人 2000人未繳住房公積金
2016年至2019年，特發服務在冊員工人數分別為3117人、4409人、5588人、7068人。
2016年至2019年，特發服務五險繳納人數分別為2686人、3842人、4936人、6181人;自愿放棄繳保人數分別為179人、217人、284人、345人。
2016年至2019年，特發服務住房公積金繳納人數分別為1660人、2677人、3642人、5057人;據此人數計算，2016年至2019年，特發服務住房公積金未繳納人數分別為1457人、1732人、1946人、2011人。
特發服務表示，公司存在應繳社保、住房公積金但未繳員工的主要原因系：部分新招員工的社會保險、住房公積金手續正在辦理中;社會保險和住房公積金個人承擔部分將減少其實際可支配收入，部分員工基于個人原因自愿放棄繳納社會保險、住房公積金。
針對不愿繳納住房公積金的員工，公司視其需要為其提供宿舍，截至2019年末，公司為員工提供宿舍床位數量達1189個。
三年遭21次處罰
招股書顯示，公司及公司子公司、分公司曾多次遭稅務、安監等部門處罰以及城市管理和綜合執法局處罰，處罰事項共計21項，其中，兩項處罰事項為警告處罰，其余處罰事項處罰金額合計為8.34萬元。
其中，金額較大的為鄭州高新技術產業開發區國家稅務局罰款3100元、深圳市羅湖區安全生產監督管理局罰款4.80萬元。
2018年7月16日，鄭州高新技術產業開發區國家稅務局向特發物業鄭州分公司下發《稅務行政處罰決定書》(鄭高國稅罰[2018]267號)，認定特發物業鄭州分公司2018年1月1日至2018年3月31日企業所得稅(應納稅所得額)未按期進行申報，對特發物業鄭州分公司處以罰款3100元。違法行為發生的原因為公司鄭州分公司被稅務機關處以罰款的原因為相關財務工作人員的稅務申報工作經驗不足，疏忽大意未按時申報，不存在故意違反稅收管理規定的情形。
2019年2月18日，深圳市羅湖區安全生產監督管理局向特力物業下發《行政處罰決定書(單位)》((深羅)安監罰[2019]D38號)，認定特力物業未在有較大危險因素場所設置明顯的安全警示標志，對特力物業處以罰款4.80萬元。違法行為發生的原因為特力物業相關工作人員對安全生產意識不強，疏忽大意未能在部分園區化糞池井蓋口設置相關安全警示標志，不存在故意違反安全生產規定的情形。
第二大股東被法院列為被執行人
招股書顯示，本次發行前，公司第一大股東為特發集團，持股數量為4777.50萬股，持股比例為63.70%;第二大股東為南通三建，持股數量為1500.00萬股，持股比例為20.00%;第三大股東為銀坤投資，持股數量為1125.00萬股，持股比例為15.00%;第四大股東為特發投資，持股數量為97.50萬股，持股比例為1.30%。
創業板審核意見落實函顯示，南通三建曾于2018年11月9日被內蒙古扎賚特旗人民法院列為失信被執行人，執行案號為(2018)內2223執4091號。
特發服務表示，就原告天津市壟尚清基礎工程有限公司(以下簡稱“壟尚清”)與被告南通三建租賃合同糾紛一案，原告于2017年10月17日向天津市寧河區人民法院提起訴訟，請求被告向原告支付鋼板樁租賃費581.97萬元，并由被告承擔訴訟費用、保全費用。
后被告向天津市寧河區人民法院提起管轄權異議，經天津市寧河區人民法院一審及天津市第二中級人民法院二審，裁定將該案件移送內蒙古興安盟扎賚特旗人民法院處理。
經內蒙古興安盟扎賚特旗人民法院審理并經調節，作出(2018)內2223民初5978號調解書，確認被告向原告支付租賃費用380萬元。上述調解書生效后，原告向內蒙古興安盟扎賚特旗人民法院申請強制執行，并作出(2018)內2223執4091號民事裁定書，要求南通三建履行生效法律文書的給付義務。
南通三建承接的扎賚特旗康樂城商住小區工程項目發包方內蒙古自治區扎賚特旗凱匯置業有限公司未能及時向南通三建支付上述工程項目的進度款，同時南通三建與壟尚清之間就租賃設備的工作量及租金費用結算亦存在爭議，遂壟尚清向法院起訴南通三建追討上述租賃費用。
南通三建因該案件被列為失信被執行人，主要原因為：南通三建經辦人員疏忽錯大意過付款時間，且未及時與法院和原告方溝通，造成未按期履行生效法律文書確定的給付義務。在被列為失信被執行人后，南通三建根據已生效的調解書履行了380萬元的付款義務，于2018年11月從失信被執行人名單中移除。
截至本回復出具之日，南通三建不存在被納入失信被執行人名單的情況，南通三建曾被列為失信被執行人不構成發行人本次發行上市實質性障礙。
應收賬款周轉率平均值偏低
據中華網財經，報告期各期末，公司的應收賬款賬面價值分別為10,708.83萬元、15,168.83萬元和20,544.06萬元，占總資產的比例分別為37.90%、41.48%和 42.39%，主要為期末應收的物業管理費、政務服務費等。報告期內，公司賬齡在一年以內的應收賬款賬面價值分別為10,708.83萬元、15,104.64萬元和20,408.32萬元，占比分別為100.00%、99.58%和99.34%，應收賬款賬齡絕大部分在一年以內。
此外，據招股書披露，特發服務同行業可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.32、9.87和9.15，而同期特發服務的應收賬款周轉率僅為4.67、5.4和4.99，幾乎不及可比公司平均水平的一半。
具體來看，2017-2019年特發服務應收賬款前五客戶之首，均為華為系。截至2019年末，涉及華為系的應收賬款金額為6702.82萬元，占應收賬款總額的比例達30.98%。不過，截至今年5月末，華為系已回款6656.04萬元，期后回款比例達到99.3%。
此外，招股書中，特發服務表示，對于公司的應收賬款情況，特發服務在招股書中稱，公司經營業績出現較快增長，公司應收賬款出現較為明顯的增長。公司主要客戶系國內知名高新技術企業、政府機關、企事業單位，商業信譽良好且與公司合作關系穩定，應收賬款發生壞賬的風險較小。
毛利率連年往下掉
據界面新聞，特發服務的另一個數據也比較惹人眼。
該公司目前的主營業務包括綜合物業管理服務、政務服務、增值服務等，其中綜合物業管理服務為公司最主要的業務，也是其他各類業務發展的基礎。2017年度、2018年度和2019年度，特發服務綜合毛利率分別為21.96%、21.05%和18.65%;綜合物業管理服務毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。
面對毛利率的下滑，特發服務還是作出了分析，公司稱隨著業務規模的擴大，公司毛利率水平有所下降的主要原因為報告期內，公司不斷在園區物業這一優勢領域進行業務開拓，園區物業管理服務項目主要通過招投標方式取得，市場競爭較為激烈，且公司主要服務項目所在的華南、華中、華東等地區人工薪酬、物價水平均持續上漲，帶動公司人工成本、業務外包成本和物業經營費用的上升。并且，特發服務還表示未來，隨著物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。
與同行業上市公司對比來看，實際上特發服務的毛利率還是偏低的。就2019年度來說，中海物業的毛利率為20%，南都物業的毛利率為22.44%，新大正的毛利率為21.14%，幾家公司平均值為20.4%。對此，特發服務認為這是由于2019年度所服務客戶類型、提供服務內容的差異導致。
毛利率連續下滑，人工成本壓力大
據中國網財經，公開資料顯示，特發服務是一家以綜合設施管理服務為核心業務的綜合服務運營商，除了提供物業管理服務，還拓展了政務服務、資產經營等業務，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等企業。
截至2019年末，特發服務在管項目數量共176個，在管項目面積為2273.65萬平方米。2017-2019年，特發服務營業收入分別為5.08億元、6.99億元和8.91億元，同期凈利潤分別為3667.38萬元、5527.08萬元和6761.33萬元。
盡管近年來特發服務業績增長迅速，但毛利率卻持續下滑，2017-2019年分別為21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心業務綜合物業管理服務的毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。
特發服務在招股書中稱，公司綜合物業管理業務毛利率水平主要與物業服務項目的收費標準、業態構成、成本管控，以及各項目收入來源等因素相關。隨著物業管理行業競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。
據招股書披露，特發服務的用工成本壓力不斷增大。報告期內，特發服務的人工成本分別為2.63億元、3.58億元和4.86億元，占當期主營業務成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。
運營管理能力仍有待提高
據時代周報，既然人工成本的上升難以有效控制，那么能不能從提高運營效率方面來改善盈利能力呢?
通常而言，應收賬款在流動資產中具有舉足輕重的地位，公司的應收賬款如能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。較高的應收賬款周轉率可以加大企業資產的流動性，增強企業的償債能力。
而存貨周轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，占用在存貨上的資金周轉速度就越快，資金使用效率越高。
因此，時代商學院選取應收賬款周轉率和存貨周轉率兩個財務指標來分析企業的經營效率情況。
招股書顯示，2016-2018年，特發服務應收賬款周轉率分別為3.84、4.67和5.40，同期存貨周轉率分別為88.94、163.96和236.93。
特發服務近三年的應收賬款周轉率和存貨周轉率均逐年提高。
可以看出，公司已經意識到問題的所在，并開始進行積極有效的探索。
然而，與同行可比公司相比，特發服務的營運管理能力還是存在著很大的短板，亟待改善。
2016-2018年，特發服務可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.95、9.32和10.42，可比公司的存貨周轉率平均值分別為1903.58、690.34和716.90。
可見，近三年，特發服務應收賬款周轉率幾乎不及可比公司平均水平的一半，而存貨周轉率不及可比公司平均水平的1/3。
對此，特發服務僅在招股書解釋稱，主要由于公司經營業績出現較快增長，公司營業成本和應收賬款出現較為明顯的增長。
時代商學院研究發現，特發服務應收賬款周轉率遠低同業，或許與特發服務的經營業務占比有很大關系，公司服務業態包括園區物業、公共物業、商業物業、住宅物業等，其中，園區物業營業收入占比超8成。而可比公司綠城服務等住宅物業營業收入占比比較大，園區物業業務占比較小。
廣州一位券商分析師告訴時代商學院研究員：“隨著市場競爭加劇，公司所管理物業規模不斷擴大，如果特發服務的管理水平、組織模式、內部控制不能及時調整和完善，并提高應收賬款管理能力，改善經營壓力，那么，這將會對公司的經營業績造成不利影響。”
