7月31日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布二季度經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)，二季度實(shí)現(xiàn)銷售面積2.58萬平方米，同比下降43%;實(shí)現(xiàn)銷售金額4.63億元，同比下降30%。

整體來看，上半年珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額7.31億元，同比下滑近14%。這是繼2019年銷售額下滑近19%之后的再次下滑。

從2019年開始，珠江實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流開始轉(zhuǎn)負(fù)，當(dāng)年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。上半年公司無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，已停止拿地。

在手項(xiàng)目少 長(zhǎng)沙項(xiàng)目毛利率較低

珠江實(shí)業(yè)是一家小型房企，目前在售房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，主要集中在廣東、湖南、安徽等地。廣東項(xiàng)目大部分已經(jīng)處在尾盤銷售階段，合肥項(xiàng)目少且銷售進(jìn)展不及預(yù)期，主力銷售區(qū)域只剩長(zhǎng)沙。

從毛利率來看，長(zhǎng)沙項(xiàng)目明顯低于廣州珠江項(xiàng)目。2019年四個(gè)在售的長(zhǎng)沙項(xiàng)目毛利率最高為43%，最低為-3.47%，而四個(gè)廣州項(xiàng)目毛利率均超過60%。

公司解釋稱，廣東項(xiàng)目大多是十余年前獲取的地塊，拿地、開發(fā)時(shí)間較早，地價(jià)較低，因此結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本較低。其中兩個(gè)項(xiàng)目珠江璟園與御東雅軒均為高端定位產(chǎn)品，整體售價(jià)較高。

相比之下，長(zhǎng)沙項(xiàng)目受政府限價(jià)政策、拿地成本、以及項(xiàng)目處于不同開發(fā)建設(shè)階段等因素影響，毛利率低于廣東，且差異較大。

2020年計(jì)劃竣工的2個(gè)項(xiàng)目均位于長(zhǎng)沙，隨著廣東項(xiàng)目的售罄，珠江實(shí)業(yè)的毛利率及去化速度會(huì)否面臨考驗(yàn)?

隨著銷售的大幅下滑，公司的現(xiàn)金流和債務(wù)都將面臨考驗(yàn)。從2019年開始，珠江實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流開始轉(zhuǎn)負(fù)，當(dāng)年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。

最近幾年公司的負(fù)債率在不斷走高，2017年資產(chǎn)負(fù)債率突破70%，2019年突破80%達(dá)到82%。截至2019年底，其融資總額達(dá)到90.73億元。2019年利息費(fèi)用達(dá)到3.82億元，相比前一年增加2.47億元，已超過凈利潤(rùn)。

截至2019年底，珠江實(shí)業(yè)土儲(chǔ)規(guī)劃計(jì)容建筑面積為61.75萬平方米。今年上半年無新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)外拆借資金繼續(xù)增加

在披露經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)的同時(shí)，珠江實(shí)業(yè)還披露了截至上半年的資金拆借進(jìn)展公告。今年5月份，上交所向珠江實(shí)業(yè)發(fā)出年報(bào)問詢函，對(duì)公司的對(duì)外拆借曾提出問詢。

截至2019年末，珠江實(shí)業(yè)對(duì)外拆借資金高達(dá)15.04億元，此外還有合計(jì)15.53億元的委托貸款。對(duì)象大部分是關(guān)聯(lián)公司。

截至2019年底有3.91億元資金占用費(fèi)未收回，截至2020年3月31日，資金占用費(fèi)已經(jīng)上升到4.79億元。而公司對(duì)天晨公司的 2.28 億元拆借資金將于2020年7月到期，天晨公司2019年底賬面現(xiàn)金僅687.96萬元。

上交所問詢函中提到的天晨公司，是珠江實(shí)業(yè)持股49%的合營(yíng)公司，開發(fā)珠江天晨項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于廣州市海珠區(qū)昌崗東路。公司在5月份的回復(fù)中稱“拆借給天晨公司的資金是用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)需要，并辦理了相關(guān)抵押或擔(dān)保措施”。截至6月底，拆借給天晨公司的借款額仍達(dá)3.7億元，年利率12%，投資期限則從2020年變?yōu)?021年。

根據(jù)這次的披露，截至6月30日，珠江實(shí)業(yè)對(duì)外拆借資金高達(dá)32億元，比一季末增加0.64億元。未收回資金占用費(fèi)5.7億元，比一季末增加0.91億元。

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