備受關(guān)注的北三環(huán)絕版剛改項目“狀元村·北京書院”(以下簡稱“北京書院”)，近日因信托受托方“四川信托”多個資金池項目逾期，再被部分意向置業(yè)者所聚焦。根據(jù)上述意向置業(yè)者提供的信息，深陷違約漩渦的四川信托，正是北三環(huán)“老盤新售”項目北京書院開發(fā)商——北京遠洋一品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“遠洋一品公司”)的歷史股東與重要融資合作伙伴。四川信托還曾為北京書院項目多次發(fā)售信托產(chǎn)品。而在四川信托深陷兌付危機后，與遠洋一品公司之間過往的多筆信托計劃是否已如期兌付?歷史上的股東關(guān)系是否已經(jīng)解除?四川信托的兌付危機又是否會波及這樣一個網(wǎng)紅項目?
增資入股、曾持股高達75%
公開信息顯示，四川信托是在四川省信托投資公司、四川省建設(shè)信托投資公司整頓重組，合并部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并引入戰(zhàn)略投資者的基礎(chǔ)上改制設(shè)立的信托公司，于2010年11月28日正式開業(yè)。目前，該公司注冊資本為35億元，共有10個股東，管理信托資產(chǎn)規(guī)模逾3000億元。
天眼查顯示，這家正深陷違約漩渦中的信托公司，曾是遠洋一品公司的三大股東之一，參股日期為2010年4月16日，于2018年12月31日認繳出資額3000萬元，持股比例高達75%，退股日期為2019年3月22日。而在四川信托退出股東序列后，遠洋一品公司的股東僅剩北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、北京遠洋房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司兩席，兩家公司的持股比例分別為92.5%及7.5%。
在四川信托披露的“北京遠洋一品股權(quán)投資優(yōu)先級開放期集合資金信托計劃”的信托融資說明材料中，詳細交代了四川信托當時的入股信息：信托優(yōu)先級資金3000萬元向遠洋一品公司增資并持股75%，剩余資金計入資本公積，用于償還浙商銀行借款、遠洋一品公館項目建設(shè)。
據(jù)上述信托融資計劃中“項目說明”信息，“遠洋一品公館位于北京朝陽區(qū)北土城東路恵忠庵，占地9.93畝，包括1幢21層住宅20391平方米、1幢9層商業(yè)辦公6166平方米”。
“當時四川信托通過增資、信托融資的方式，為遠洋一品公司地產(chǎn)項目的開發(fā)補足資金，借此成為公司股東。”一位不愿意具名的地產(chǎn)分析師如此評價。
8億元的信托融資
四川信托不僅一度位列遠洋一品公司大股東之列，參股多年間更是參與了該公司多筆信托融資計劃。
上述“北京遠洋一品股權(quán)投資優(yōu)先級開放期集合資金信托計劃”，詳細列出了遠洋一品公司當時的系列信托計劃：信托計劃總規(guī)模8億元，其中優(yōu)先級規(guī)模4億元、次級規(guī)模4億元。具體來看，次級由北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司以持有的對遠洋一品公司4億元應(yīng)收債權(quán)認購;優(yōu)先級規(guī)模4億元，可分期募集(計劃9期)，各期期限分別計算。從信托產(chǎn)品成立時間來看，第1期于2017年11月9日成立，第9期于2018年1月25日成立。
上述信托計劃內(nèi)容還顯示，在質(zhì)押擔保上，由北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司、北京遠洋房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司以其持有的項目公司股權(quán)質(zhì)押給四川信托，為借款人按約定償還債務(wù)本息提供質(zhì)押擔保;抵押擔保方面，遠洋一品公司以標的項目在建工程及對應(yīng)國有土地使用權(quán)為其按約定償還貸款本息、資金歸集等義務(wù)提供抵押擔保，評估值約為14.08億元，總體抵押率不超過30%。資金用途上，募資將用于北京市朝陽區(qū)北土城路惠忠庵項目金融機構(gòu)借款和項目建設(shè)，標的項目即北京書院。
8億元信托融資金額并非行業(yè)最高規(guī)模，外界對遠洋一品公司信托融資的關(guān)注，主要來自投資方四川信托的兌付危機與開發(fā)商的眾多涉訴，和對未來兌付的擔憂。
在工商系統(tǒng)中，遠洋一品公司對年報數(shù)據(jù)未予公示，但在其信托融資計劃說明中，該公司部分財務(wù)數(shù)據(jù)被披露：2016年凈資產(chǎn)3509萬元，資產(chǎn)負債率91.63%。此外，作為遠洋一品公司過往信托融資的股權(quán)質(zhì)押及擔保方，北京遠洋地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司的財務(wù)數(shù)據(jù)也被披露：2016年凈資產(chǎn)6628萬元，資產(chǎn)負債率23.83%。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進向北京商報記者表示，房企通過信托融資“回血”，一是短期內(nèi)無法獲得銀行貸款;二是希望將有限的銀行貸款授信額度用在其他方面。對于現(xiàn)金流吃緊的小型企業(yè)而言，借道信托融資的考量大多是出于前者。
對2003年2月拿地 、2019年11月入市，期間涉訴眾多、開發(fā)緩慢的北京書院而言，選擇發(fā)行信托產(chǎn)品融資也在情理之中。
匯生國際融資總裁、協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖表示，借道信托融資一方面能夠補足資金;另一方面能優(yōu)化企業(yè)財務(wù)狀況，使企業(yè)資產(chǎn)負債表得到明顯改觀。
頻繁股權(quán)質(zhì)押引擔憂
讓一眾關(guān)注北京書院項目的意向置業(yè)者稍感安心的是，此前被信托資管產(chǎn)品風險測評專業(yè)網(wǎng)站測評“風險較高”的信托產(chǎn)品已經(jīng)進行了清算。
北京商報記者在四川信托官網(wǎng)找到了北京遠洋一品股權(quán)投資集合資金信托清算報告。根據(jù)報告內(nèi)容，2019年2月1日，該信托計劃終止，四川信托根據(jù)信托文件的規(guī)定對該筆信托計劃進行了清算。報告還對截至2019年2月1日清算日的收益及分配情況進行了披露：該筆信托項目收入合計約6839.62萬元，其中投資收益約為6834.03萬元。
不過，由于近年間遠洋一品公司的股權(quán)出質(zhì)動作較為頻繁，仍有意向購房者向北京商報記者表示，對于北京書院項目及開發(fā)商資金鏈的擔憂還沒有被完全打消。
據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，由遠洋一品公司兩大股東作為出質(zhì)人，在2017年11月6日-2019年4月19日期間，遠洋一品公司共有歷史股權(quán)出質(zhì)記錄11條。其中，與歷史股東四川信托間存在8條股權(quán)質(zhì)押記錄，區(qū)間為2017年11月6日-2019年2月28日，有效狀態(tài)的記錄為3條，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額分別為700萬元、300萬元以及700萬元;與北京市國通資產(chǎn)管理有限責任公司相關(guān)的股權(quán)質(zhì)押記錄有3條，均為有效記錄，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額分別為700萬元、3000萬元以及300萬元。
北京商報記者從市住建委網(wǎng)站預售項目信息處了解到，北京書院項目存在抵押，抵押類型為“在建工程及土地使用權(quán)抵押”，抵押權(quán)人為北京市國通資產(chǎn)管理有限責任公司。2019年11月7日獲批預售的126套房源，目前均為預售抵押狀態(tài)。
北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超向北京商報記者表示，房地產(chǎn)預售項目存在抵押已經(jīng)較為平常，但是對于“老盤新售”項目，購房者須格外留意項目抵押率以及開發(fā)商是否存在不良償債記錄，以防項目銷售后存在交房難以及產(chǎn)權(quán)辦理難等問題。
就“抵押項目開發(fā)進展緩慢，是否影響遠洋一品公司信托兌付”以及“如何平息購房者對于公司資金鏈的擔憂”等問題，北京商報記者分別致電四川信托及遠洋一品公司方面，不過截至發(fā)稿，四川信托未予回復，遠洋一品公司工作人員明確表示不接受采訪。
