港龍控股商業(yè)地產(chǎn)售后返租的后遺癥再次顯現(xiàn)。

近日，多名姑蘇港龍城的投資人向《中國經(jīng)營報》記者投訴稱，項目已經(jīng)由小商品批發(fā)城變身為蘇州婚紗國際商貿(mào)城，不僅此前承諾投資回報未兌現(xiàn)，反而在招商環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假，導(dǎo)致商戶們無心經(jīng)營，甚至有商戶因提出經(jīng)營意見和要求，被運營公司踢出聊天群。

姑蘇港龍城位于蘇州火車站北廣場的蘇地2009-B-35號地塊，由港龍控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“港龍控股”)總投資達(dá)14億元建成。因位置優(yōu)越，項目的幾幢高樓曾被稱為火車站前的稀缺“寶地”。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目早年間通過售后包租方式銷售的2582戶商鋪，如今大量處于空置狀態(tài)，商場設(shè)施陳舊。除了底層較為熱鬧，樓上大多數(shù)商鋪撤離。投資人甚至反映，港龍商管公司私自將商鋪低價租給員工的家屬，再高價轉(zhuǎn)租牟利。

港龍控股董事副總裁兼蘇州港龍置業(yè)有限公司董事長蔡清祥表示，改造成婚禮商貿(mào)城是公司通過大量努力爭取得來的，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢的變化。具體項目的問題，只能向商管公司了解，港龍控股也在進(jìn)一步解決中。

商戶集體“罷工”

徐萍是蘇州港龍婚紗國際商貿(mào)城的商戶之一，去年，她通過招商會的方式入駐進(jìn)來。

她介紹，在招商入駐的時候遭遇到欺騙，招商經(jīng)理稱二樓和三樓全部招滿，入駐商家交清費用，四樓為精品婚紗禮服。實際入駐之后發(fā)現(xiàn)，空鋪很多，4樓C區(qū)沒有商戶入駐，二樓D區(qū)還有數(shù)家未進(jìn)駐商鋪和未裝修商鋪，而曾經(jīng)計劃在火車站展出的電子屏廣告也時有時無。

蘇州婚紗國際商貿(mào)城公眾號顯示，蘇州婚紗國際商貿(mào)城配合虎丘區(qū)政府拆遷，于2019年12月28日在蘇州火車站正式開業(yè)，有200余家廠家入駐。

根據(jù)計劃，蘇州婚紗國際商貿(mào)城坐落于蘇州市蘇站路1398號，蘇州火車站北廣場對面黃金地段，業(yè)態(tài)齊全，品類豐富。二樓為婚紗禮服工廠店，三樓為男式禮服、秀禾、旗袍、兒童服裝、媽媽裝、頭飾、化妝品店;四樓為婚紗禮服精品店、婚紗禮服旗艦店;五樓為攝影、化妝、辦公區(qū)，占地4.6萬平方米。不過，直到目前，該公眾號僅發(fā)布一篇文章。

商戶曹文秀介紹，雖然運營方公告入駐172家，實際家數(shù)有待驗證，而且原來義烏小商品業(yè)態(tài)仍在繼續(xù)經(jīng)營。

最讓曹文秀及其他商戶不能接受的是，到目前為止，雖然收到下半年的運營繳費通知，幾乎所有商戶都是先交錢再簽合同，每個商鋪都是先交訂金，3天內(nèi)交半年房租費、物業(yè)費、運營費和空調(diào)費等費用。運營公司的負(fù)責(zé)人獨霸專行，商戶對其不作為進(jìn)行質(zhì)疑或者提出意見和要求，他就會把商戶從商戶群里踢出，很多商戶被移出群聊，導(dǎo)致無法與商場領(lǐng)導(dǎo)溝通問題。

記者注意到，蘇州婚紗國際商貿(mào)城的運營方為蘇州尚如顧里商業(yè)管理股份有限公司，公司總經(jīng)理為劉紅權(quán)。

從第一批商戶去年9月底簽合同入駐開始，今年1月23日商場放假到現(xiàn)在由于疫情原因商場生意慘淡。在這種情況下，商戶們未見到運營方對商場運營的實際行動，對運營方的運營能力完全喪失信心。集體商戶商討后，一致同意通過聯(lián)名的方式委托律師與其解除運營合同。

員工妻子高價轉(zhuǎn)租商鋪

采訪過程中，投資人還投訴稱，蘇州港龍商業(yè)管理有限公司將姑蘇港龍城A區(qū)一樓的商鋪以一年7002.59元左右，租給公司內(nèi)部一名員工的妻子，再轉(zhuǎn)租給一家奶茶店，每年租金約5.5萬萬元。

雙方租賃合同和工商備案信息顯示，蘇州港龍商業(yè)管理有限公司于2019年6月通知業(yè)主拿2018年6月到2019年的租金6000多元，此金額跟業(yè)主實際從租戶了解到的租金相差太大。

在姑蘇港龍城1幢有幾套商鋪的投資者林蘇敏回憶道，此前收房的時候，港龍控股以返租沖抵房價等方式，因信息不對稱和業(yè)主法律知識的不完備，強(qiáng)制簽訂了委托管理協(xié)議即10年托管運營。而在商戶入駐后的經(jīng)營過程中，港龍公司并不考慮業(yè)主和商戶的利益，以高物管費低租金以及隨意修改合同等手段，隨意更改合同，限制商戶經(jīng)營權(quán)，使業(yè)主及商戶受到極大的經(jīng)濟(jì)損失，違背了當(dāng)初的承諾。

蘇州仁海方舟律師事務(wù)所律師趙勇表示，商業(yè)地產(chǎn)項目的商管公司和開發(fā)企業(yè)盡管有關(guān)聯(lián)性，卻是不一樣的主體，其實是防火墻設(shè)置。但其中有關(guān)強(qiáng)制性帶有霸王條款的合同，已然侵犯消費者的權(quán)益。

林蘇敏投訴稱，港龍控股當(dāng)初不是以商品房銷售為主要目的，而是通過返租回租方式融資圈錢，套取資金之后迅速將資金轉(zhuǎn)移，涉嫌非法吸收公眾存款罪。在大量廣告中明確包含升值或者投資回報的承諾，利用廣告對商品作虛假宣傳。合同中大量出現(xiàn)“免除或者限制其責(zé)任的條款”，且從不予以說明;甚至出現(xiàn)免除出售方主要義務(wù)、排除買受方主要權(quán)利的格式條款。

商管公司經(jīng)營管理期間，采取了高物管費、高空調(diào)費等，以及低租金的方式替業(yè)主招租，即便如此，整個商場的經(jīng)營管理狀況仍不容樂觀。截至去年9月，2582戶商鋪中，未出租的有1622戶。

林蘇敏表示，投資者們要求港龍系撤離市場，“物業(yè)和招商”徹底離開，解除《委托經(jīng)營管理》等霸王合約，按照周邊同等地段的租金標(biāo)準(zhǔn)，支付全體購買商鋪的業(yè)主第四年(2018年5月～2019年5月)的租金，業(yè)主出了3年的租金(業(yè)主3年不拿租金)，讓培育市場，現(xiàn)在市場沒有培育起來，所以要求終止商管公司經(jīng)營管理權(quán)的同時要補(bǔ)償小業(yè)主3年免租期的損失。

高管被限制高消費

趙勇表示，廣大的投資人買商鋪無非是為了投資回報，沖著港龍控股的廣告宣傳才付的錢。目前看來，存在虛假宣傳的嫌疑，嚴(yán)重影響了購買者的價值判斷。

在變身婚禮商貿(mào)城之時，港龍控股也因此受到監(jiān)管部門約談。

在投資者提供的一份談話錄音中，姑蘇區(qū)火車站地區(qū)派出所所長章石峰表示，對于姑蘇港龍城變身婚禮商貿(mào)城的決定，政府方面其實并不支持。因為婚紗銷售是危險系數(shù)很高的行業(yè)，而港龍商管公司在管理方面沒有能力運營妥當(dāng)。

盡管如此，蔡清祥還表示，公司有專門的商管團(tuán)隊在項目上，受到經(jīng)濟(jì)形勢變化，小產(chǎn)品出售的店鋪只能改掉，商管公司通過大量努力去爭取定位為婚紗商貿(mào)城。開發(fā)公司已經(jīng)好幾年都不在項目上，但是為了解決其中問題，公司奮斗多年正在努力解決中。

公開資料顯示，港龍控股創(chuàng)建于1995年，歷經(jīng)10余年發(fā)展，成為一家以投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主，涉及全國連鎖專業(yè)市場、酒店投資運營管理、金融股權(quán)投資、小額貸款公司等跨行業(yè)、多元化經(jīng)營的綜合性集團(tuán)公司。集團(tuán)項目遍及蘇州、無錫、昆山、海鹽、淮安、鞍山等地，被評為中國商業(yè)地產(chǎn)綜合實力10強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，早年間，商業(yè)地產(chǎn)運營商通過售后返租的模式快速擴(kuò)大規(guī)模，但其實后遺癥也相當(dāng)明顯，不排除港龍控股是受此拖累，近年來幾乎在土地市場消失。

位于杭州東站旁的商業(yè)體港龍城也是港龍控股一處標(biāo)志性項目，原定2018年4月開業(yè)，但卻一拖再拖，房產(chǎn)證無法辦理，承諾的返租也大幅縮水。雖然外立面已經(jīng)完工，但內(nèi)部卻完全沒有任何裝修，垃圾遍地，雜草叢生。現(xiàn)場港龍城營銷中心的工作人員回復(fù)稱，目前港龍城資金鏈斷裂，老板也在尋求融資。

工商資料顯示，蘇州港龍商業(yè)管理有限公司(原蘇州中富商貿(mào)城經(jīng)營公司)已被列為失信被執(zhí)行人，法定代表人周陳香被法院限制高消費，港龍控股和蘇州港龍置業(yè)也官司纏身，因未履行連帶責(zé)任賠償經(jīng)濟(jì)損失，被法院列為失信被執(zhí)行人。

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