“增收不增利”現(xiàn)象普遍 “降費提效”成業(yè)內(nèi)共識
上市房企總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)上漲 增速略有收窄
中指研究院承辦的“2020中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會”13日在北京舉行。該發(fā)布會上披露的針對房地產(chǎn)上市公司研究成果顯示，2019年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模呈持續(xù)上漲趨勢，但增速較上年略有收窄，陣營內(nèi)部分化加劇。
研究成果顯示，2019年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1165.0億元，同比增長18.9%，增速較上年下降4.5個百分點;大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長19.3%至2228.3億元，增速較上年下滑6.7個百分點。房企從對規(guī)模速度的追求開始轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，尤其龍頭房企增速普遍放緩。
“存貨、貨幣資金、長期股權投資以及投資性房地產(chǎn)的增長是拉動房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長的主要因素。”中指院方面分析指出，2019年，優(yōu)秀上市房企把握并購重組、分拆上市和再融資等機遇，更加強化價值管理與增長，持續(xù)釋放出高質(zhì)量投資潛力。同時，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路。
分陣營來看，陣營間與內(nèi)部的分化更加明顯。總資產(chǎn)3000億以上的大型企業(yè)近年來逐漸追求更穩(wěn)健的發(fā)展，規(guī)模大小不再是主要目標，2019年同比增長率均值為25.0%，較上年增速收窄11.8個百分點。總資產(chǎn)1000-3000億規(guī)模的企業(yè)普遍處在高速發(fā)展期，適當?shù)囊?guī)模增長是該陣營中部分企業(yè)的訴求，25.9%的增長率仍為三個陣營中最高，部分企業(yè)受資金約束，投資強度與總資產(chǎn)規(guī)模增長明顯下降，陣營內(nèi)部分化格局逐漸明朗。總資產(chǎn)1000億以下房企面臨更困難的生存環(huán)境，增長率僅為11.1%，部分企業(yè)也在追求規(guī)模的增長，部分出售資產(chǎn)保障現(xiàn)金流，陣營內(nèi)部分化正在加劇。
2019年，房地產(chǎn)上市公司銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比增長22.8%和20.7%;凈利潤均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長19.7%、18.5%。
不過，由于行業(yè)成本持續(xù)上行，上市房企出現(xiàn)增收不增利、盈利質(zhì)量下滑的現(xiàn)象。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為13.3%、16.6%，較上年下降1.0、0.4個百分點;凈資產(chǎn)收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點，降至10.8%和14.6%。
另一方面，2019年房地產(chǎn)行業(yè)市場處于深度調(diào)整期，同時金融環(huán)境仍偏緊，房地產(chǎn)上市公司融資成本和營銷費用持續(xù)增長，三項費用率整體呈上升趨勢。在這種境遇下，“降費提效”成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識。
中指院方面認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管逐漸規(guī)范，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)股票價值的投資逐漸轉(zhuǎn)向以企業(yè)本身價值為主導。在此背景下，投資者更關注企業(yè)的主營業(yè)務水平、財務表現(xiàn)和多元業(yè)務的拓展，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更易獲得資本加持。在行業(yè)集中度持續(xù)升高的背景下，預計未來房地產(chǎn)市場總量的波動將持續(xù)減弱，龍頭房企業(yè)績增長趨向穩(wěn)定，市場預期逐漸回歸理性。
