(原標題：是限利潤還是保地價?“調控最嚴城市”長沙樓市真相)
有市場人士表示，在當前樓市下行環境下，長沙地價在經歷一輪上漲過后，開發商拿地意愿不高，土地市場正面臨壓力，此時長沙或以保地價來穩定土地市場。
年關節點，樓市調控政策的任何一個動向都牽動著開發商尤其是購房者敏感的神經，這對于堪稱“樓市調控最嚴的二線城市”長沙也不例外。
12月11日傍晚，長沙市發改委官網發布了《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》(長發改價調〔2019〕296號，以下簡稱“通知”)，明確了該市商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，其中平均利潤率為6%～8%。 該通知自12月11日起執行。
如同今年9月30日，長沙市住建局發布《長沙市人才購房補貼實施辦法》一樣，此消息一出激起千層浪：“‘樓市調控最嚴的二線城市’驚天大逆轉”，“‘限房價’或以‘限利潤’這種富有想象力和戲劇性色彩的方式結束了”， “看似仍限價，但限價的實質發生了根本變化，限價已沒了天花板”， “低利潤率情況下，或鼓勵房企開發高價樓盤以尋求高額利潤”。
各種聲音不斷傳出。
對此，長沙市發改委相關人士也對外表示，限價“更嚴”和“放松”的說法均不準確，長沙樓市政策并沒有新的變化。 通知也稱，此舉的目的是為貫徹落實中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地產調控政策，進一步加強長沙市商品住房價格管理。
自2016年10月份多次加碼樓市限購、限售、限價等調控政策以來，長沙堪稱為“調控最嚴的二線城市”。 這幾年，長沙樓市趨于穩定，商品房平均單價在1萬元/平方米左右，與周邊城市相比處于價格洼地。
有市場人士表示，在當前樓市下行環境下，長沙地價在經歷一輪上漲過后，開發商拿地意愿不高，土地市場正面臨壓力，此時長沙或以保地價來穩定土地市場。
樓面地價進入房價成本
“此次通知要求的平均利潤率6%-8%，與兩年前暫行辦法的相關條款基本一致，只是此次條款沒有了之前‘限價商品住房平均利潤率’的‘限價’二字而已。 ”當地業內人士表示，房價限價應該仍會繼續。 此次通知根本不是樓市新政，只是原來的“暫行辦法”文件兩年有效期滿，需要重新發一個新文件來延續相關政策的效力。
2017年11月30日，長沙市發改委曾印發《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》的通知(長發改價控(2017)388號，以下簡稱“暫行辦法”)。 該暫行辦法第六條第二項早已明確，限價商品住房的平均利潤率為6%～8%，生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。
該通知明確表示，長沙市商品住房成本由8個方面構成，即樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。 也就是說，長沙市商品住房價格繼續采用成本法監制，樓面地價等進入房價成本。
同時，此次通知要求，以下5類費用不得計入商品房價格，包括住宅小區內經營性設施的建設費用; 開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用; 各種于商品住房開放經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用; 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款; 按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。
在商品住房開發經營企業按規定計提的利潤方面，長沙市規定，以樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費的成本之和為基數，平均利潤率為6%～8%。地價成本一直在漲
自2017年10月推出“限房價+競地價+搖號”住宅用地以來，長沙市“雙限地”成了土地市場供應的主流，地價也在逐步攀升。
當時，開啟了長沙限價地供應序幕的位于該市雨花區牛頭村的編號為[2017]長土網040號地塊，住房限定售價為7700元/平方米，起始樓面價約2290元/平方米，競得樓面價約3435元/平方米。 另一宗位于雨花區韶山路143號的編號為[2017]長土網041號地塊，住房限定售價為7195元/平方米，起始樓面價約2103元/平方米，競得樓面價約3154元/平方米。
即將于本月下旬掛牌截止、同樣位于雨花區的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊，其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價就分別達到了約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。 至此，長沙市內五區住宅單價限價全線突破萬元。
長沙“雙限地”房價在漲，地價亦在漲。
在長沙樓市熱門片區梅溪湖板塊，2017年12月26日，片區首宗限價地——編號為[2017]長土網053號地塊，住房限定售價為9970元/平方米，以起始樓面價約4794元/平方米出讓。 2018年3月12日，該板塊編號為[2018]長土網009號地塊，住房限定售價為9971元/平方米，起始樓面價約4814元/平方米，競得樓面價達6152元/平方米。 2018年9月13日，該板塊編號為[2018]長沙市071號地塊，住房限定售價為11000元/平方米，起始樓面價約6000元/平方米，競得樓面價達6417元/平方米。
今年4月16日，位于梅溪湖板塊的編號為[2019]長沙市010號地塊，住房限定售價為12600元/平方米，起始樓面價約6006元/平方米，競得樓面價達到了7207元/平方米。土地市場轉冷
盡管地價成本一直在漲，但長沙土地市場也呈現出轉冷跡象，房企哄搶地塊局面不再。
湖南中原戰略研究中心的數據顯示，今年前11個月，長沙市內六區累計供應經營性用地達89宗，供應總建筑面積約1594萬平方米，同比增加23%; 累計成交土地建筑面積1409萬平方米，同比增加34%，成交量遠超去年全年。
值得注意的是，土地市場在明顯放量的同時，自11月以來，長沙土地市場也在轉冷。 11月，長沙市內六區總計成交的4宗經營性用地，總建筑面積約38萬平方米，環比減少79%，同比增加253%，成交總建筑面積為今年以來月度最少值，其中有2宗限價地為底價成交。
中國房地產報記者了解到，房企在長沙理性拿地，除了出于對地價成本一直在漲的憂慮，還有就是明顯感受到了持續加大的短期去化壓力，以及樓市發出下行信號。
數據顯示，新房交易方面，11月份，長沙市內五區住宅整體供求比1.2，住宅市場已連續4個月處于供過于求狀態。
時值年末，各大房企紛紛沖刺銷售業績。 在更多項目集中入市的同時，長沙有房企不僅對無資格購房者售房，還發生內部銷售人員為搶客戶而互毆現象，有房企甚至全員下達銷售任務，只要交10萬元定金，即可算銷售業績，且能拿到銷售傭金。
土地供應方面，12月份，長沙市內六區共有17宗土地出讓。 住宅用地中，有5宗為限價地，另出現了5宗不限價地。
“地價即便高溢價也能進入房價成本，看似鼓勵房企放心拿地、保住地價。 ”有房企擔心，但短期長沙市場能不能接受更多的高價樓盤，同時，6%-8%的利潤率較為有限，房價核價后，一旦別的成本增加，項目或面臨虧損風險。
今日，寧鄉市4宗經營性用地集體出讓，包括3宗住宅用地，1宗商業用地。 最終，3宗住宅用地均因無人問津而“流拍”，商業用地則以底價1199萬元拍得。
關鍵詞： 長沙調控最嚴城市
