(原標題：東莞高廠租之困：二房東坐地起價，企業(yè)遷到哪兒炒房追到哪兒)

三來一補、世界工廠、智能制造之都，東莞這座城市的“標簽”變化，可以說是中國制造業(yè)升級的范本。

東莞產(chǎn)業(yè)集群不斷升級的同時，以工業(yè)園為代表的工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)扎根的土壤，在當(dāng)?shù)爻蔀楸壬逃米≌?ldquo;吸金”的投資領(lǐng)域，是資本和熱錢涌入的重要方向。

但熱錢的涌入，卻給當(dāng)?shù)匾恍┢髽I(yè)帶來不少困擾。近十年來，東莞的工業(yè)地產(chǎn)逐漸從無序走向規(guī)范，但逃避監(jiān)管的地下“廠租江湖”和“二房東”坐地起價的現(xiàn)象難以根除。第一財經(jīng)記者近日在東莞下轄的特色產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)長安鎮(zhèn)實地走訪，了解到當(dāng)?shù)厥墉h(huán)保政策收嚴、企業(yè)成本高漲、深圳企業(yè)批量外遷等因素作用，廠租節(jié)節(jié)攀升，且潛規(guī)則橫行，成為當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)企業(yè)的一大壓力。

制造企業(yè)老板的租廠困境

從五金模具廠的流水線工人到開辦十人規(guī)模的五金模具加工廠，黃志軍夫婦奮斗了十三年。但近兩年水漲船高的廠房租金令他們飽受困擾，眼下五年租期將滿，價格適中的廠房卻很難覓。

“在莞深交界的長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)這種地方，想找到一手廠房如同大海撈針。”黃志軍對第一財經(jīng)記者嘆著氣說道，節(jié)節(jié)上漲的廠租占公司營業(yè)成本的比重近兩年間已經(jīng)翻了一番。

這幾乎是東莞制造企業(yè)老板當(dāng)前面臨的集體性困境之一。

電子信息、五金模具是長安鎮(zhèn)的兩大特色產(chǎn)業(yè)集群，當(dāng)?shù)貜S房租金相較于五年前上漲了兩到三倍，由8元/平方米上漲至26元/平方米。同時，東莞廠房五年前的公攤面積只有10%左右，甚至零公攤，但現(xiàn)在廠房的公攤面積達到40%都不足為奇，30%是常態(tài)。

與廠租節(jié)節(jié)高升相對應(yīng)的，是租賃合同從以前的5年或3年一簽到現(xiàn)在1年一簽或者2年一簽，每年租金遞增5到15個百分點不等。

除了租金水漲船高外，一手房東難尋也是不少制造企業(yè)企業(yè)租賃廠房時共同的經(jīng)歷。

在長安鎮(zhèn)沙頭工業(yè)區(qū)辦模具廠的湖南人李明亮告訴第一財經(jīng)記者，此前他托當(dāng)?shù)卮逦氖烊苏业揭惶幭愀劾习宓膹S房，盡管虛增面積達35%，但深思熟慮之后，他準備以20元/平方米的月租簽下協(xié)議，并交了定金。但做決定的當(dāng)天下午，他就被告知，當(dāng)?shù)匾患覍I工業(yè)地產(chǎn)租賃的物業(yè)公司以21元/平方米的單價簽下了這家廠房。

類似這樣每次時間巧合且只加一元報價的事情，李明亮在找廠房的過程中連續(xù)遭遇了幾次。他和數(shù)位在東莞有過租賃廠房的人士均告訴第一財經(jīng)記者，當(dāng)?shù)鼗钴S著大小不一百家左右廠房租賃公司。“虎門鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)等廠房大部分都是江西和湖南人在承包。他們消息靈通又經(jīng)常抱團，基本一有空廠房就立刻加價承包。不少人在這邊包廠房站住腳之后還會把老鄉(xiāng)、同學(xué)都帶過來。”

東莞一位從事房地產(chǎn)中介逾十年的企業(yè)負責(zé)人也表示：“東莞當(dāng)前做工業(yè)地產(chǎn)租賃的人很多，90%以上的空置廠房都被‘二房東’吃下。其中， 長安鎮(zhèn)是‘重災(zāi)區(qū)’，幾乎找不到一手房東。”

“二房東”轉(zhuǎn)入地下

據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，2013年是東莞工廠租金的“分水嶺”。此前，廠房租金穩(wěn)定，房主嚴守行規(guī)，多會采用廠租每三年租金增長10%的收益模式，廠房租賃面積按房產(chǎn)證面積計算“不縮水”。

東莞長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)等地處于廣深之間，因地域優(yōu)勢在近十年受廣東省“騰籠換鳥”等產(chǎn)業(yè)升級政策的間接刺激，成為廣深企業(yè)外遷的大本營之一。2013年，《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》等7份文件出臺，提出引導(dǎo)空間資源向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重點方向、重點領(lǐng)域、重點行業(yè)和重點企業(yè)配置，限制、淘汰落后產(chǎn)能。這使得深圳的制鞋、模具、塑膠等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)企業(yè)因租金上漲外遷至東莞。

后又因制造業(yè)綠色轉(zhuǎn)型要求，深圳對生產(chǎn)型企業(yè)排污開展節(jié)假日和夜間突擊檢查，沙井等工業(yè)區(qū)不少企業(yè)于2017年開始大量外遷至東莞、惠州等珠三角價格洼地區(qū)域。

“2017年下半年那會兒，我接手的客戶最多，基本都是從深圳那邊搬遷過來的企業(yè)。”在長安鎮(zhèn)錦廈河南工業(yè)園區(qū)的龍姓中介人士表示，園區(qū)這一帶八成新的帶透明落地窗的新廠房，均是在那個時間節(jié)點前后應(yīng)大批外遷而來的深圳企業(yè)的需求而做的簡單裝修。

與此同時，2016年，商品房限購限貸政策擴圍到二三四線城市，東莞也位列其中，萬科、碧桂園等大型地產(chǎn)商也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)。東莞當(dāng)?shù)鼐邆湟欢▽嵙Φ?ldquo;二房東”便成立了專門的投資類公司承租廠房，并組建物業(yè)管理公司打理。同時，“二房東”除了賺取租金溢價，還開啟了增收費用、虛增面積等一系列新玩法。

廠租的節(jié)節(jié)上升以及隨之而來的系列問題，引起了東莞市政府的注意。2018年底，東莞市出臺《關(guān)于穩(wěn)定工業(yè)廠房租賃市場秩序的指導(dǎo)意見》(下稱《指導(dǎo)意見》)，明確鎮(zhèn)村廠房物業(yè)一律進入鎮(zhèn)級交易平臺進行交易，采取公開競價方式交易的，不接受個人和房產(chǎn)中介代理機構(gòu)報名參與競投，原則上不得轉(zhuǎn)租分租。

但多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V第一財經(jīng)記者，《指導(dǎo)意見》出臺后，2019年房屋租賃價格相比去年每平方米下行3~5元，但問題并沒有得到根除。不少當(dāng)?shù)厝硕炷茉數(shù)奈飿I(yè)公司和工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)幾乎一夜之間將打著公司名稱、聯(lián)系人、電話的廣告牌給拆除了，隨后換上了只有聯(lián)系人和電話號碼的出租廣告，“二房東”轉(zhuǎn)入“地下”。

第一財經(jīng)記者在長安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)等工業(yè)園區(qū)實地走訪時發(fā)現(xiàn)，廠房墻壁上、樹木上、馬路邊的櫥窗里隨處可見只標注聯(lián)系人和電話號碼的出租廣告，且標注為一手廠房直租的廣告，電話聯(lián)系對方后也會被明確告知是物業(yè)公司或者房產(chǎn)中介。

第一財經(jīng)記者了解到，“二房東”往往也要通過地產(chǎn)中介來尋找房源和租客，而地產(chǎn)中介在給房東找“二房東”以及給“二房東”找租客的過程中，可以分別收取兩次傭金，這樣的產(chǎn)業(yè)鏈客觀上也助長了一手房源的緊張。

“廠租江湖”潛規(guī)則橫行

“在莞深穗這一帶找廠房實在是太痛苦了，更多的是無助。‘二房東’對我直接說，我們不可能在村委和社區(qū)租到廠房，他們和村委、社區(qū)都有合作關(guān)系，利益共享。”利用周末工人休息的時間，在東莞市周邊鎮(zhèn)區(qū)找了三個多月廠房的塑膠廠主姚飛告訴第一財經(jīng)記者。

不僅是姚飛，多位制造業(yè)企業(yè)人士、中介人士都對記者表示，東莞的廠租有不少“行業(yè)潛規(guī)則”。

“長安鎮(zhèn)等幾個鎮(zhèn)的廠房七成以上都屬于村委，要在集體資產(chǎn)交易中心招拍掛制度下投標。村委廠房和鋪位均明碼標價，價高者得，看似沒有制度漏洞，但幾輪競標之后，租金已上漲了五成以上。”有企業(yè)和中介人士向第一財經(jīng)記者表示，2017年長安鎮(zhèn)的廠房投標價達到了26元~27元/平方米，2018年每平方米投標價下降了3到5元。

數(shù)次參與競標的黃先生告訴記者：“投標價每平方米不超過20元的時代一去不復(fù)返了，這在以往還沒有出現(xiàn)過。”

黃先生還表示，集體所有及各級政府機構(gòu)下轄的工業(yè)園區(qū)全都上平臺競標，各企業(yè)競相加價，東莞的競標價近兩年曾一度站上38元/平方米左右的高位，這強化了資金實力強或者后臺硬的“二房東”的摘標優(yōu)勢，也在一定程度上助長了租賃者的投機習(xí)性。本地私人廠房多比集體廠房干凈整潔，也樂見租金上漲。同時，村民參與集體廠房分紅，便也無意阻止圍標等現(xiàn)象發(fā)生。

多家租戶也向第一財經(jīng)記者表示，當(dāng)?shù)匾患?ldquo;租王”控制著一半以上的工業(yè)園廠房，把18元/平方米左右的一樓廠房提價至26元/平方米左右。“租王”的公攤面積至少是實用面積的40%，電梯費、保安費、衛(wèi)生管理費、公共水電費、廠長費、保護費等“隱形費用”更是緊隨其后。

此外，“租王”會向企業(yè)收取“喝茶費”，也叫做“廠長費”，所謂的“廠長”多由村委相關(guān)人員出任。“這樣企業(yè)進園區(qū)之后，有消防、環(huán)保等方面的需要，‘廠長’都可以幫助疏通關(guān)系，好辦事。”長安鎮(zhèn)烏沙工業(yè)區(qū)多位承租的制造企業(yè)人士最開始對物業(yè)公司收取這一費用表示不滿，但這幾乎是公開的秘密。

但中介公司及物業(yè)公司的人并不以為然，理由大多是地價和房價大漲了，廠房租金也隨之上漲，這是市場規(guī)律。同時，中小微企業(yè)大多用不了大面積廠房，一手房東也沒有能力分租或者管理廠房，“二房東”的出現(xiàn)既解決了園區(qū)管理難題又采用了現(xiàn)代管理手段，幫助承租企業(yè)間接提升了經(jīng)營管理水平和品牌形象。

至于不少承租企業(yè)言及的虛增公攤面積、租金三押一租、收取七八項“隱形”費用等問題，有物業(yè)公司人士回應(yīng)，這是“二房東”承擔(dān)了向一手房東租賃廠房押六付一的資金成本、租賃廠房空置或者發(fā)生意外等系列經(jīng)營風(fēng)險，理應(yīng)獲得與風(fēng)險對應(yīng)的回報。

轉(zhuǎn)型升級的企業(yè)之困

東莞分租市場的發(fā)展壯大從某種程度上說其實是產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、東莞不斷尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和商品房調(diào)控常態(tài)化綜合作用的產(chǎn)物。

受全球電子加工業(yè)轉(zhuǎn)移影響，東莞各地政府在上世紀90年代通過出租土地給臺灣地區(qū)、香港地區(qū)等電子產(chǎn)業(yè)資本迅速聚集財富。

完成資本原始積累后，東莞開始逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并于2000年提出建設(shè)以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市，移動電話、彩色電視機等為代表的第二產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)步提升。

2007年，東莞成功撕掉了“三來一補”的低端產(chǎn)業(yè)標簽，形成了以電子信息制造為龍頭的比較完整的工業(yè)體系。同時，東莞也意識到資源環(huán)境瓶頸約束加劇，開始尋求轉(zhuǎn)型升級和提質(zhì)增效。2011年，東莞市全年有1122家來料加工企業(yè)轉(zhuǎn)為法人企業(yè)，累計轉(zhuǎn)型企業(yè)超過3500家，全市上規(guī)模的來料加工企業(yè)基本實現(xiàn)了不停產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

同時，東莞二三產(chǎn)業(yè)占比愈趨平衡。一方面，一批依托電子信息制造業(yè)的工業(yè)企業(yè)聚集，另一方面，交通運輸、批發(fā)和零售、金融、酒店、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進入發(fā)展快車道，東莞于2012年首度實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，達52.7%。

此間，許多地方以政策補貼方式強力推行舊廠房改造等也是一大“催化劑”。受廣東“雙轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略”政策驅(qū)動，珠三角的主要城市在2007年前后都在不同程度上開展“工改工”。已具規(guī)模的中小微企業(yè)也開始尋求向更規(guī)范化、規(guī)模化廠房轉(zhuǎn)移。

同時，2008年金融危機之后，在“三來一補”加工廠土地租期屆滿、市場不景氣、東莞搭建門類齊全的工業(yè)體系等多方因素的綜合作用下，珠三角一帶眾多臺資港資企業(yè)向東南亞等地轉(zhuǎn)移，空出了不少大面積廠房。但由于沒有多少企業(yè)能承租這樣大面積的廠房，于是“二房東”出手將其包裝成工業(yè)園，然后分租給中小微企業(yè)。企業(yè)租賃對象也就從一房東逐漸變成整租廠房的“二房東”。

與此同時，除了廠租，人力、原材料等要素的價格上漲，也給制造企業(yè)造成一定壓力。近年來，珠三角工人結(jié)構(gòu)逐步從工業(yè)技能的第二代工人向知識技能的第三代工人進階，摩擦性失業(yè)與招工難現(xiàn)象并存。無論是選擇分租的小企業(yè)還是具備承租數(shù)萬平方米獨立廠院的中型企業(yè)，抑或地方的龍頭企業(yè)，幾乎都會有用人成本高漲和招人困難的問題。

“普通工人的月薪已經(jīng)達到4500元左右，技術(shù)工人月薪七八千還不一定能請到。” 長安鎮(zhèn)沙頭工業(yè)園的五金模具廠老板馮大慶夫婦向記者表示，他們?yōu)榱藨?yīng)對技術(shù)工短缺的問題，不得不選擇工資更高的時薪制來聘請技術(shù)工人救急。

虎門鎮(zhèn)一位從事玩具生產(chǎn)的廠主陳兵提供了這些年來員工保底工資比較數(shù)據(jù)，2004年普工保底工資800元，2014年為1600元，10年上漲1倍;到2018年，保底工資升到3500元，4年就升漲1倍多，企業(yè)不堪重負。

“這幾年來，銅、鋼等原材料價格還在不斷走高。尤其是這一年多受國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩以及外部不確定因素影響，下游客戶下訂單越來越保守，貨期越拖越長。企業(yè)已經(jīng)走到了非常艱難的階段。”陳兵表示，他身邊的許多中小企業(yè)主這兩年時常萌生擇機退出實業(yè)的想法，但找不到“接盤俠”。

長安鎮(zhèn)多家五金小廠的企業(yè)主告訴第一財經(jīng)記者，眼下五金結(jié)構(gòu)件、模具等產(chǎn)品本就存在產(chǎn)品同質(zhì)化、價格戰(zhàn)橫行等情況，中小微企業(yè)多數(shù)盈利艱難，多在吃老本，靠歷史資金積累硬撐著，若廠租、工資、原材料價格上漲等問題得不到遏制，他們或?qū)崛ジ鼮槠h的地方或者考慮關(guān)門。

但多位受訪人士告訴第一財經(jīng)記者，莞深穗一帶都逃脫不了高廠租的“魔咒”。炒廠房者往往從熱點城市開始，炒高廠租后，部分無力承受高廠租的中小微企業(yè)隨即外遷，隨后炒廠房者沿著企業(yè)遷徙路線外溢，需求到哪兒炒到哪兒。

若是廠租、人力等要素成本價格上漲的速度超過企業(yè)在品牌、技術(shù)、管理等方面轉(zhuǎn)型增值的速度，政府的減稅降費等一系列政策豈不是淪為空中樓閣?

對此，部分受訪人士認為，此輪廠租的攀升會自動將競爭力薄弱或者抗風(fēng)險能力薄弱的企業(yè)淘汰出去，這是市場自動洗牌的過程，有助于推動?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)持續(xù)轉(zhuǎn)型升級。

另有部分受訪人士認為，合理合規(guī)的要素價格提升會推動產(chǎn)業(yè)提升和優(yōu)化，但如果是個別物業(yè)公司不規(guī)范經(jīng)營、行業(yè)潛規(guī)則等助推要素價格上升，提高企業(yè)成本，將直接傷害實體經(jīng)濟，長遠看將影響人才、技術(shù)等核心優(yōu)勢集聚，侵蝕實體經(jīng)濟的生存空間，勢必波及地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃科負責(zé)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪時也表示，會圍繞《指導(dǎo)意見》研究出臺規(guī)范集體廠房招標公告、投標邀請書、資格預(yù)審公告、資格預(yù)審文件、招標文件及招投標實踐操作等文件。他也指出，廠房分租市場存在逃避監(jiān)管的地下灰色經(jīng)濟現(xiàn)象，針對集體廠房分租等設(shè)置指導(dǎo)價等系列細化文件，政府相關(guān)管部門也一直有在思考。

“如何平衡集體廠房分租的村民紅利與承租廠房的中小企業(yè)的合法利益這二者的關(guān)系，并不是個簡單的事情。”該負責(zé)人坦言，東莞市主管部門也在進行專項研究，促進工業(yè)地產(chǎn)市場陽光化、透明化、法治化發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 東莞二房東坐地起價