號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓，因為一場“高進低出”的金融游戲倒在了迅猛擴張的路上。8月7日晚間，樂伽公寓以一紙聲明的形式，對外宣告公司因經(jīng)營不善而停止運營，并稱“目前已關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款”。在“無力履行合同”、“無法償還客戶欠款”等消息的刺激下，房東及租客兩個群體間爆發(fā)出了極大的矛盾：房東要求把房屋收回止損，但已經(jīng)交了全年租金的租客不愿搬走。
值得一提的是，不同于常規(guī)長租公寓企業(yè)靠租金差以及提供增值服務(wù)作為盈利點，樂伽公寓所實行的“高收低租”類似“倒貼式”的經(jīng)營模式，似乎并不符合一個常規(guī)思路下明確可以預(yù)見盈利的商業(yè)邏輯。然而在業(yè)內(nèi)人士看來，看似虧損的經(jīng)營模式背后，實則隱藏著樂伽公寓更大的野心：通過向房東季付房租、要求租客半年付或年付租金，樂伽公寓有意借助資金錯配沉淀下來的資金，謀求更快的規(guī)模擴張以及更大份額的市場占有率，其終極目的或是達到市場壟斷后擁有長租市場定價權(quán)。然而，燒錢倒貼模式下虧損運轉(zhuǎn)的樂伽公寓，并沒有挺到如愿成為長租市場“老大”的那一天。
高進低出預(yù)定了的失敗
對于倒閉，樂伽公司在聲明中給出的原因是“高進低出”經(jīng)營模式存在嚴重缺陷，加之內(nèi)部管理制度缺失，造成業(yè)務(wù)全線關(guān)停。
所謂“高進低出”，就是從房東處高價收房，以月、季度等周期結(jié)算，再低價租給租客，以半年、整年甚至更長周期結(jié)算，以時間換得利潤，用差價迅速擴張。
現(xiàn)居南京市鼓樓區(qū)的黃小姐與樂伽公寓的合同簽訂于2018年5月10日，40平方米房屋租金為2000元/月，但要求一次性付一年。在事發(fā)后她才知曉，樂伽公司承諾給房東的租金是2800元/月，平臺一次僅給業(yè)主一個季度租金。
“中小平臺型長租公寓運營者前期為了跑馬圈地，很大程度上都忽略了對于房源本身價值的判斷，而是為了搶占市場而搶收房源。所以，這就使得長租公寓企業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風險的可能性大大地增加了。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，樂伽公寓這種經(jīng)營方式特別考驗經(jīng)營者的運營能力。如果經(jīng)營者能夠準確判斷房源未來的出租率趨勢，使房源相對實現(xiàn)滿租的狀態(tài)，同時租金水平也呈現(xiàn)更好的增長性，其實可以覆蓋掉部分風險;但是一旦長租公寓沒有持續(xù)穩(wěn)定的租客進入、所收攬房源的周轉(zhuǎn)率降低，或者遭遇一些其他的內(nèi)外部風險致使現(xiàn)金流趨緊或者資金出現(xiàn)明顯缺口，爆倉便是一個時間問題。
蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧直言，在重資產(chǎn)、低毛利的長租公寓行業(yè)，如果運營企業(yè)缺乏有實力的大股東作為資源，會死得很難看。樂伽公寓的停擺究其根本是沒有找到合適的盈利模式，此前爆出的內(nèi)部管理制度缺失問題則是加速了公寓的倒閉。
“整個項目是高收低租虧損的，就像一個失血的病人，不斷往外流血，需要靠不斷的補血維持生存。補血是指來自運營方融資或者來自租客預(yù)付資金注入，但是如果企業(yè)自身運營沒有找到盈利點的話，相當于項目沒有自身造血能力，再怎么補都是徒勞的。”陳嘉寧如是說道。
而就當前樂伽公司、房東及租客三方間存在的合同糾紛，北京市京師律師事務(wù)所律師劉松濤、喬喬向北京商報記者表示，樂伽公司與租戶簽訂的租賃合同，如果未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租的，房東可以解除合同;如果房東知道或者應(yīng)當知道樂伽公司轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議，應(yīng)受租賃期限的約束，如房東出售租賃的房屋，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。
“房東與租客之間的僵持狀態(tài)是作為受害者兩方之間的博弈，理論上這種僵持對雙方來說都將是二次傷害，如果租客和房東能在一定范圍內(nèi)讓渡一部分權(quán)利，比如房東將房屋繼續(xù)租給租客，剩余的租金損失房東和租客對半分擔，雙方達成和解，租賃合同繼續(xù)進行，方能把損失降到最小。”此外，北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌指出，租客及房東損失，都可向樂伽公寓主張。
“薦”者有錢獲客成本高企
除了高價收房、低價出租，樂伽公寓實則還在“砸錢”獲客、促成交。
4月26日，樂伽公寓曾在其微信公眾號上發(fā)布《666元現(xiàn)金!樂伽公寓又發(fā)錢了，速領(lǐng)》一文，對外推出有償收房及招租活動。根據(jù)活動規(guī)則，推薦求租/托管成功簽約，推薦人和被推薦人將可平分666元現(xiàn)金獎勵。
杭州房東任先生向北京商報記者反映：“我是經(jīng)一個同學推薦來托管房源，她家房子先租給樂伽，聽她說不錯，我就入了坑。業(yè)務(wù)員跟我說，介紹一個房源給500元紅包。”任先生同學在成功推薦他成為樂伽公寓房東后，也確實拿到了500元獎勵。“當時我差點拉了很多朋友進來，如今想想真后怕!”
除了個人，樂伽的有償擴張觸角還伸到了同業(yè)。首先在促進成交方面，當?shù)刂薪闄C構(gòu)同樂伽公寓大多存在合作，會為其提供聯(lián)系房源、推薦客戶、幫忙帶看等服務(wù)，門店則根據(jù)促進成交的情形收取相對應(yīng)的提成。按照慣例，租房中介費大多為一個月房租，該費用指的是求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機構(gòu)的傭金。而在房東、樂伽公寓及租客三方的“委托托管-轉(zhuǎn)租房源-承租房源”關(guān)系中，中介費由租客以及招租者(即樂伽公寓)“五五分”。
玄武區(qū)某中介機構(gòu)經(jīng)紀人向北京商報記者透露，自己所在中介門店與樂伽公寓存在長期合作，平時會向樂伽公寓推薦客戶，并協(xié)助簽單。成交后，租客向中介支付半月房租作中介費，樂伽方面也會向中介機構(gòu)支付剩余一半中介費。
“其實我們向租客不只推薦樂伽，因為推薦誰家的房源都是掙中介費，但是因為樂伽公寓房源普遍低于市場水平700-900元左右，所以幾家房源推薦一圈下來，租客大多還是選擇樂伽。”上述中介經(jīng)紀人表示，南京當?shù)睾芏嘀薪闄C構(gòu)都和長租公寓有合作，樂伽市場份額較大、房源多，租金便宜，簽單率最高。
此外，記者發(fā)現(xiàn)，樂伽公寓看重中介帶客能力，這為其快速收房、促進成交以搶占市場確實形成了助力。多位業(yè)主及租客表述，樂伽各地的市場份額逐漸加大，在南京甚至已經(jīng)達到壟斷的程度。
租客們反映，樂伽公寓租金低廉確實吸引了一定比例的租客，不過存在部分求租者并非因貪圖樂伽公寓便宜而簽約，只是各種途徑(如小區(qū)內(nèi)業(yè)主直租的告示、找房平臺標明房東直租的信息)找房到最后還是樂伽公寓的托管房源，很難接觸到真正的房東，并且托管模式下也存在房東及租客信息不對稱的情況，這確實妨礙到了租賃雙方在租金水平、付款周期及方式上互通有無。
收長付短事實形成的資金池
在“高進低出”類似“倒貼式”的經(jīng)營模式被外界剖析注定會失敗的同時，樂伽公寓“收長付短”事實形成的資金池在干什么，也成為租客及房東關(guān)注的焦點。
北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樂伽事件中，租客及房東間因為支付周期的差異存在明顯的資金錯配情況：“押一月付半年”或“押一月付一年”的租客，提前付清了半年或一整年房租，而按季度收取樂伽公司租金的房東，卻未能拿到房屋的全年出租收益。
以上述租客黃小姐的合同為例，截至8月7日晚間樂伽公寓確認停止運營，黃小姐入住時間尚不足3個月。而早在簽約時，因為選擇了年付形式，黃小姐便已向樂伽公司一次性打款26000元，包括全年租金24000元、押金2000元，而其房東目前僅收到押金及一個季度的租金，共計11200元。僅僅這一個客戶，樂伽公寓積累下的資金高達14800元。
麻袋研究院高級研究員王詩強向北京商報記者表示，長租公寓高價收房、低價出租的目的主要是為了搶占房源以及利用遠期的租金上漲來彌補短期的虧損。如果按照半年付或者年付形式從租客處收取房租，且沒有按照約定付給房東房租，就是一種資金池。
王詩強直言，搶占市場、做大規(guī)模，從而做高估值，吸引風險投資是樂伽公寓這種“高收低租”或者“高進低出”高風險商業(yè)模式形成的主要原因。這種模式應(yīng)禁止，或由金融機構(gòu)按金融標準運營。
陳嘉寧也指出，因為高房價的原因，長租公寓本來就是重資產(chǎn)行業(yè)，利潤率偏低，融資難且盈利難。通過預(yù)付房租形成資金池，繼續(xù)項目的開發(fā)也成為了長租公寓運營企業(yè)發(fā)展的一種方式。
“其實應(yīng)該加強預(yù)收資金的監(jiān)管，比如只能專款專用，預(yù)收資金只能用來兌付相對應(yīng)的房租，不能投資到高風險的項目擴張中等等。”陳嘉寧如是補充道。
誰的伽合網(wǎng)絡(luò)
北京商報記者從多個樂伽公寓房東、租客群中了解到，對于樂伽公寓停擺聲明之中的“無力履行合同”、“無法償還客戶欠款”等說辭，租客及房東方面實則并不買賬。在那些因為樂伽公寓倒閉而陷入莫名債權(quán)債務(wù)關(guān)系的受害者們看來，綜合事發(fā)前樂伽公寓的種種反常表現(xiàn)，樂伽公寓已不是簡單的破產(chǎn)、經(jīng)營不善等民事糾紛。
據(jù)多位房東及租客表述，樂伽公寓在對外正式宣布停止運營前夕，存在更換收款賬戶、對租客催收房租、對房東拖欠房租，以及公司股東“換馬甲”新建公司的行為。此外，上述曾向北京商報記者透露當?shù)刂薪闄C構(gòu)與樂伽公寓存在常年合作的中介經(jīng)紀人也表示，在7月下旬，樂伽公寓便開始延遲支付門店經(jīng)紀人帶看并促進成交的中介費。
只從樂伽公司處拿到押金及3個月租金的杭州房東任先生回憶稱，來自樂伽公寓方面頻繁的業(yè)務(wù)員變動，也曾讓他覺得隱隱不安。“從聯(lián)系收房、正式簽約再到收取第一個季度的房租，我和不少于三個樂伽業(yè)務(wù)員進行過交接，直到東窗事發(fā)，便再也沒有業(yè)務(wù)員了。”
采訪中，部分房東及租客們向北京商報記者提出了自己的質(zhì)疑：一再強調(diào)沒有償付能力的樂伽，可能已經(jīng)將預(yù)付資金轉(zhuǎn)移到了樂伽公寓第三大股東夏云祥創(chuàng)辦的新公司——江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司。
天眼查信息顯示，江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司于2019年4月14日成立，該有限責任公司(自然人獨資)注冊資本為1000萬元，經(jīng)營范圍包括：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù);應(yīng)用軟件研發(fā)、銷售;自有房屋租賃;翻譯服務(wù);面向成年人開展的培訓服務(wù)(不含國家統(tǒng)一認可的職業(yè)證書類培訓)。另悉，樂伽公司的注冊資本為100萬元，實繳資本僅15.3萬元，第一大股東及法人姜千持有80%的股權(quán)，夏云祥持股5%。
因為注冊時間尚不到5個月，江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司在網(wǎng)絡(luò)之上鮮有新聞曝光。不過，北京商報記者從某招聘求職網(wǎng)站上留意到，該公司于7月15日-25日間曾對外發(fā)布20余條招聘信息，職位信息下標注的上班地址均為“南京市建鄴區(qū)江東中路22號藝樹家工場19樓”。而這與樂伽公寓當前已經(jīng)棄用的總部辦公地址完全吻合。
另據(jù)該公司招聘主頁信息，“江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司(南京樂伽商業(yè)管理有限公司)坐落于江蘇省南京市，是一家集房屋租賃服務(wù)和托管服務(wù)于一身，以互聯(lián)網(wǎng)運營為載體，業(yè)務(wù)覆蓋房租租賃、房屋托管、后期保障、平臺開發(fā)服務(wù)等領(lǐng)域的民營企業(yè)”。此外，該招聘啟事還對樂伽公寓的平臺屬性、發(fā)展規(guī)模等予以細致介紹。
就房東及業(yè)主質(zhì)疑的公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、新老公司職能重合等問題，北京商報記者分別致電樂伽公寓和江蘇伽合網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，但電話均未接通。
關(guān)鍵詞： 樂伽公司倒閉
