(原標題：一個月內9城樓市政策微調，今年房地產市場進入“換擋期”)
山東菏澤取消一二手房限售的舉動被市場解讀為打響樓市松綁第一槍，在菏澤之后，陸續又有不少地方樓市政策出現微調，樓市是否會再現調控松緊循環以及2019年樓市走向成為熱點關注。
業內人士指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。
九城樓市政策出現微調
據澎湃新聞不完全統計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先后出現樓市微調跡象。
其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。
深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整。最新政策顯示，上海工行、農行、中行、建行、交行五大行對于首套房個人貸款利率，都有在基準利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優質客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。
青島高新區則于1月3日宣布暫停執行公證搖號售房的規定。
湖南省衡陽市政府則在公布“暫停商品房限價”規定的一天時間后決定撤銷前述文件。
2018年12月27日晚間，衡陽市政府官網發布信息稱，鑒于衡陽市發展改革委員會、衡陽市住房和城鄉建設局聯合印發的《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》(衡發改價服【2018】45號)，對穩控房價的復雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。
短短一個月不到的時間，已有9城現樓市微調跡象。
中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策最嚴格的時期已經過去。2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，這也標志著本輪樓市調控全面見底。其指出，對于二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變相的調整執行中的信貸政策。
全年400余次調控，樓市迎換擋期
按照中原地產研究中心數據，2018年全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。
也正是在全國各地頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限售等多重限制下，房地產市場開始從之前的高溫逐漸退燒。
58同城、安居客發布的《2018年樓市總結》指出，經濟新常態下，樓市政策也發生了重大調整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續發布調控政策400余次，保障市場健康發展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應明顯顯現。
2018年12月，全國住房和城鄉建設工作會議提出，要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標，維穩仍是2019年樓市政策基調。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。
2019年樓市政策取向依然從嚴為主
張大偉認為，房地產市場從過去十幾年的調控歷史看，最核心的房地產政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬松周期，認房不認貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。
在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌看來，當前房地產調控明確“因城施策”，體現房地產調控的精準度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。
對于房地產市場是否仍會重現調控松緊循序，顧云昌指出，房地產調控政策的主要目的是以“維穩”為主，不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對于未來房價走勢，其預判，一二線城市由于一手房限價，目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計，今年房價大概率會是穩中有降，平穩下行的態勢。
張波則認為，房地產市場總體調控節奏不變、區域性變化呈現從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩定、各類城市分化。一線城市價穩量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。
