房租10年180萬?房企變房東 行不行得通?
隨著購租并舉的推進，越來越多城市推出了“只租不售”的地塊，越來越多開發商轉型做起了“房東”。據不完全統計，僅在北京，就已有30宗開發商全自持或部分自持的項目，而這個數字還在不斷增長。這種租賃項目跟一般房屋租賃有什么不同，不少人都很感興趣。前一段時間，萬科一處名為“翡翠書院”的自持租賃項目，更是以10年180萬元的租金水平引發了極大爭議。但讓很多人意外的是，項目首批推出的72套住房，目前出租率已達到90%。
與萬科翡翠書院這種“高價”入市方式不同，記者調查發現，還有一些參與自持租賃住房項目的房企，采取了按兵不動的策略，保持觀望姿態。另外，還有項目雖然開工，但租金、租期等政策，都還未確定。此前，北京規定自持租賃住房，最多只能一次性收取10年租金，這徹底堵死了部分房企“以租代售”、違規操作的空間。
自持租賃項目推進艱難，成本高、投資回收慢是繞不開的問題。那么，有沒有好的解決辦法呢?今年4月，證監會和住建部聯合發布通知，支持發展住房租賃資產證券化，再次明確提出要試點發行房地產投資信托基金(REITs)。開發商自持物業這種模式到底行不行的通?《央視財經評論》邀請中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎和央視財經評論員劉戈做客演播室，對此做深度評論。
推進緩慢 房企自持租賃難在何處？
劉戈：租售比太低是自持物業的攔路虎
央視財經評論員 劉戈：租售比太低是自持物業的攔路虎，在北京、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%，一套價值1000萬的房子，一年出租能拿15萬，遠遠不如到銀行活期存款的價值。二三線城市會好一些，租售比達到4%，差不多是國際通行的狀態，在這種狀態下，自持租賃型房子的問題就不大了，但是現在一線城市，如果開發商拿地價格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大。
大勢所趨 自持租賃出路在哪兒？
馮奎：住房租賃的短板需要盡快補齊
中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：住房租賃市場有很多短板需要補齊，整個社會對住房的認識要有包容的心態，北京、上海、廣州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%，甚至還要更低，所以對于整個住房租賃市場要抱有寬容的態度，允許去創新。政府在這方面也要給予相應的政策，比如，德國有租賃法，日本有住宅法，我們國家也需要政府在這方面的配套跟進，共同努力提高可持續運營的能力，在這樣的情況下，住房租賃機構就能夠得到一個比較好的支持，積極性會越來越高。
劉戈：自持物業對開發商資金 、經營要求高
央視財經評論員 劉戈：如果自持物業對開發商的資金要求非常高，同時對運營管理能力的要求也非常高，開發商自有資金不夠，需要從銀行貸款，最后獲得的回報就相對比較低，資金成本再高，就更難了。如果這時候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢，就玩不下去了，房東也當不成。
所以，它是有一個前提的，如果租售比這么低，那政府在賣地的時候，就不能照著售賣房產來銷售了。所以，地方政府在出售土地的時候，理念和運營方式也要有變化，不能用以前的標準來論斷。
馮奎：風險在風口聚集 監管與培養并重
中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎：風險很清楚，大中城市租賃市場剛剛培育，跟國際相比有很大的不足，和實際需要相比，國家也有很多的政策來支持住房租賃市場，同時也有很多的風險，比如配套不夠的問題，還有運營能力不高的問題，同時需要人消費觀念的轉變，在這種前提下風口也要看到存在的很多風險。面對這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場，讓它有一個持續的發展，同時也不能放松監管。
